Stavlundsstøa gård i Vestre Ådal, nord for Hønefoss. Attraktiv gård med våningshus, kårbolig og låve med verksted

Stavlundsstøa gård ligger vakkert til på en høyde med utsikt over Ådalselva med deler av eiendommen grensende ned til elva. Gården ligger i Vestre Ådal nord for Hønefoss, ca. 10 minutters kjøring fra sentrum. Tunet består av et romslig våningshus, sidebygning/kårbolig til boligformål, driftsbygning med gårdsverksted. Eiendommen er på totalt 451,8 dekar hvorav 107,7 dekar er fulldyrka jord og 328,9 dekar er produktiv skog. Det er kreppsing i Ådalselva.

Sentral og fin beliggenhet i Ådalen nord for Hønefoss. Beliggende sør / vest for Ådalselva. Avkjøring fra FV2872, Vestre Ådal, med 850 meter felles privat vei.

Nabolaget har en god rating. Opplevd trygghet er "veldig trygt 91/100", kvalitet på skolene oppleves: "veldig bra (81/100)."   og naboskapet oppleves: "Godt vennskap (67/100)."

Offentlig transport

Gythemoen 10 min, Linje 233, 243,  0.9 km

Hønefoss stasjon 10 min, Linje F, 4 6.2 km

Hønefoss sentrum 12 min, totalt 28 ulike linjer, 8.4 km

Oslo Gardermoen 1 t 4 min

Barnehager

Veien barnehage (1-5 år) 8 min

40 barn 6.1 km

Heradsbygda barnehage (1-5 år) 10 min

61 barn 7.4 km

Hønefoss barnehage (0-5 år) 12 min

112 barn 7 km

Dagligvare

Coop Extra Heradsbygda 9 min

Post Nord 6.7 km

Meny Kuben 12 min

Post Nord 6.9 km

Det er privat vei fra Vestre Ådal 25, rødt hus. Felles vei på nabo grunn hvor vedlikehold og snømåking fordeles mellom brukerne. Det er ingen skriftlig avtale på dette.

Eiendommen er på totalt 451,8 dekar.

Iflg. NIBIOs gårdskart har eiendommen følgende arealfordeling:

Fulldyrka jord: ca. 107,7 dekar.

Produktiv skog: ca. 328,9 dekar.

Annet markslag: ca. 4,7 dekar.

Bebygd, vei m.v.: ca. 10,5 dekar.

Totalt: ca. 451,8 dekar.

JORD

Fulldyrka jord er 108 daa og annet areal er 4 daa, til sammen 112 daa.

Det er to teiger med avstand langs vei på ca. 3 km. Jordarten er sand og siltig leirmold. Kulturtilstand er god. Drenering er godt fungerende, utbedret bekk i rør 2019 (vestre teig).

Varierende med mest moderat hellende jord med god arrondering, men relativt stor avstand mellom teigene. Det er ikke vanning.

Jorda er utleid til kornproduksjon frem til 01.01.26. Leieavgiften er til 250 kr/daa. med mulighet for indeksregulering.

Det har vært tilfeller av floghavre som skal i all vesentlighet være bekjempet med sprøyting.

SKOG

Produktiv skog er 329 daa og annet areal 15 daa., tilsammen 344 daa. To teiger i forbindelse med dyrket mark og en litt øst.

Sående masse er 4134 kbm Tilvekst 130 kbm/år og produksjonsevne 244 kbm/år.

Bonitet i % av produktiv skog: Høy 98, Moderat  2, Lav  0.

Aldersfordeling i % HKL: I 27, II 23, III 25,  IV 18,  V 7.

Gran: 29%, Furu: 45%, Lauvskog: 26%. Det er greie driftsforhold for maskinell drift. Avstand til bilvei er i snitt 200 m. Det er ikke registrert noe vern eller miljøregistreringer på NIBIO sine kart.

Registreringsår: 2018, det er tatt ut 170 kubikk i 2019.

På deler av eiendommen er det middels til stor erosjonsrisiko.

Selger opplyser at det er en gammel myr hvor det tilbake i tid er dumpet blant annet hvitevarer.

Eiendommen har rett til krepsefiske og er en del av Ytre Ådal Storvald. Som vedlegg følger "Vedtekter for VEME, Ytre Ådal Storvald - Val nr. 18.".  Eier har ikke deltatt i jakt.

Våningshus (21A):

Oppført 1745 og påbygd ca.1965 og 2010.

Areal

P-rom: 228  m²

BRA: 230 m²

Bruksareal:

1. etasje: ca. 128 kvm.

2. etasje: ca. 102 kvm.

Kjeller: ca. 0 kvm.

Sum bruksareal: ca. 230 kvm.

Primærrom:

1. etasje: Hall med trapp, bad, soverom, stue, spisestue, kjøkken, entré. ca. 126 kvm.

2. etasje: Gang, bad, 5 soverom. ca. 102 kvm.

Kjeller: Ingen primærrom. 0 kvm. 

Sum primærrom: ca. 228 kvm.

Koselig og innholdsrikt våningshus med fin beliggenhet på tunet som sammen med øvrige bygg er med på å skape en koselig tunfølelse.

Boligen inneholder følgende:

1. etasje: Overbygd inngangsparti, gang/garderobe/hall, bad/wc, soverom, stue med utgang til overbygd terrasse, stue, spisestue og kjøkken.

2. etasje: Gang, fem soverom, bad/wc og to kott.

Det er terrasse på ca 40 m², hvor ca 18 m² er overbygget.

Kjeller: Vaskerom, fyrrom og diverse lagerrom under gamle delen. Det er lavt under taket.

Koselig våningshus med normal, god standard. Opprinnelig byggeår er fra 1745 oppført i laft. I 2010 ble det oppført tilbygg med en etasje med soverom og nytt inngangsparti. Det ble også gjort fasadeendring på hele bygget.

Påbygget er oppført i isolert bindingsverk. Tilbygg fra 60-tallet er isolert med blåseisolasjon. Opprinnelig del er i tømmer er utvendig påført vindsperre og blåseisolasjon.

Taket er tekket med betongtakstein fra 2010 og takplater m/taksteinimitasjoner fra 1996. Saltakkonstruksjon i tre og tilbygg er valmtak.

Inngangspartiet er overbygget og har flislagt gulv. Malt ytterdør i tre fra 2010.

Mot syd er det en koselig terrasse på ca 40 m², hvor ca 18 m² er overbygget.  Overbygget del av terrasse har flislagt støpt plate på grunn og øvrig gulv er i tre.

Koselig kjøkken med innredning fra 1996 i heltre med profilerte fronter og laminert benkeplate. Trepanel på bakvegg over benkeplate ved kjøkken kum. Flislagt bakvegg over benkeplate ved komfyr. Belysning under overskap.

I hovedsak er gulver flislagt, tregulv, laminat og vinyl gulvbelegg. Vegger er i hovedsak malt og natur panel, malte flater og tapet. I himling er det i hovedsak takplater og malte flater.

Trapp mellom 1. og 2. etasje i treverk. 

Bolig har sentralvarme (ikke tilbygg) med gulvvarme i begge bad, soverom i 1. etasje og flislagt entre/hall. I øvrig bolig er det radiatorer. Rør anlegg fra sentralfyr m/oljebrenner, plassert i fyrrom i kjeller. Sentralfyr produserer også varmt forbruksvann.

Det er nedgravd fyringstak i glassfiber fra 2003.

Sidebygning: (21B)

Ukjent når bygningen ble oppført, rehabilitert ca. 1980 og 2012.

Areal

P-rom: 144 m²

BRA: 162 m²

Bruksareal:

1. etasje: ca. 84 kvm.

2. etasje: ca. 78 kvm.

Sum bruksareal: ca. 162 kvm.

Primærrom:

1. etasje: Vindfang, bad, kjøkken, stue, to soverom, trapperom. ca. 66 kvm.

2. etasje: Trapperom, gang, kjøkken, stue, bad, to soverom. ca. 78 kvm.

Sum primærrom: ca. 144 kvm.

Grunnmur av stein og betong, yttervegger av reisverk og etasjeskille av trebjelkelag. Taket er tekket med stålplater. Enkle- og varevinduer.

Oppvarming med ved og strøm.

 

1.etg: Leilighet med vindfang, bad/wc, kjøkken, stue og to soverom.

2.etg: Leilighet med innvendig trapp, gang, kjøkken, stue, bad/wc, to soverom og diverse kott.

Garasje, 17 kvm

Kjeller: Liten matkjeller.

Sidebygningen er registert som kårhus med én boenhet og er ikke byggesøkt med to boeneheter.

Låve:

Oppført 1885. Restaurert 1985 og 2004 Grunnflate: 345 m2.

Inneholder: 1.etg: Teknisk rom (diesel), to boder under låvebru, to redskapsrom  med asfaltdekke, hønsehus (hobby), diverse lagerplass og isolert gårdsverksted med innlagt vann, avløp, varmepumpe (defekt), ikke oljeavskiller. 2.etg: Låve / kaldt lager og to små isolerte boder.

Oppført i reisverk og laft på betongmurer, tekket med stålplater. Nedgravd 3000l dieseltank. Standard: Vanlig god for alder og type bygg, bra verksted.

Det står en 3000 l glassfibertank under låvebrua.

Det er nylig avsluttet geitehold. Geitene ble leaset ut til pleie av kulturlandskapet. Vurderes dette konseptet som en fremtidig aktivitet på gården kan mer informasjon/erfaring gis av selger.

Laftebur (stabbur) vil bli fjernet og følger ikke eiendommen.

Det foreligger rapport fra brannforebyggende tiltak for begge bolighusene datert 09.05.22 og 19.09.22. Rapportene ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Vestre Ådal 21A, våningshuset.

Avvik som må rettes: 2.etg bad: 19.09.22 -  "Det skal være mulighet for inspeksjon av 4 hele sider på 1/2 steinskorstein. Brennbart materialet kan ikke monteres nærmere skorsteinsvangenen 10 cm. En måte å løse avvik(ene) på, er å rehabilitere skorstein med nye rørinnvendig."

Anmerkning som bør følles opp: 1) "Mangler røykvarslere i kjeller og 2.etg. 2) Skorstein over tak er dårlig. 3) Vi anbefaler at skorstein rehabiliteres med nye rør innvendig. Vanlige årsaker til at vi anbefaler det kan være alder, tilstand eller for stort tverrsnitt."

Vestre Ådal 21B, sidebygningen.

Anmerkning som bør følles opp: 09.05.22 - 1) Skorstein over tak er dårlig. Må rehabiliteres.

19.09.22 - 1) Mangler røykvarsler i kjeller og 2.etg. 2) Pulverapparat over 10 år byttes eller kontrolleres. 3) 1,etg Stue: Gamle gjenmurte røykrørshull må mures forskriftmessig igjen. 4) Sotluke for nære brennbart, min 30 cm.

Det vil være kjøpers hele og fulle ansvar å innrette seg og utbedre avvik som nevnt i rapportene.

KOMMUNEPLAN / KOMMUNEDELPLAN (Nåværende Kommuneplan (5.9.2019):

Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Område for grunnvannsforsyning. Nedslagsfelt drikkevann.

Kommuneplanens arealdel  2019-2030 kan hentes ned fra kommunens hjemmesider.

GJELDENDE REGULERING (Plan Ringerike vannverk Kilemoen (30.11.2018)

Nedslagsfelt drikkevann Område for grunnvannsforsyning. Krav vedrørende infrastruktur

LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag Kjøreveg.

Det er tinglyst fredningsvedtak 28.06.2018, "Forskrift om vern av Ådalselva naturreservat i Ringerike kommune Buskerud fylke". Formålet er å bevare en naturtype i form av særegent og helhetlig elvesystem m.m. Vedtaket regulerer a) vegetasjonen, b) dyrelivet, c) vern mot ethvert tiltak som kan endre naturmiljøet, d) bruk av reservatet som teltleir etc, e) teltslagning, husbåt etc. f) Fortøyning og oppankring av båter m.m. g) regler for bålbrenning etc.

Dokumentet følge som vedlegg til salgsoppgaven og bør gjennomgås før budgivingen.

Kommuneplanbestemmelser og kart fås av megler eller lastes ned fra kommunens hjemmesider.

Det er ikke odel på eiendommen.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.