Sørkedalen i Oslo. Bygda i hovedstaden! Stubberud Gård. Tilrettelagt for hestehold!

Vi har gleden å presentere en sjelden mulighet for salg: Stubberud gård i vakre Sørkedalen i Oslo kommune med Sørkedalen kirke som nærmeste nabo. Gården er en relativt stor landbrukseiendom med totalareal 959 daa hvorav 364 daa dyrka, 538 daa skog, 21 daa bebygd og 36 daa annet areal. Stubberud har 2 boliger, et våningshus og en kårbolig. Husmannsplassen "Bækken" ligger på motsatt side av Sørkedalsveien. Eiendommen er tilrettelagt for hest med ridehall og låve med stall. Det er også forberedt til utendørs ridebane. Det er inngjerdet flere paddocker/luftegårder. Jord og skog ligger godt arrondert rundt tunet med grense mot Sørkedalselven i øst.

Visning arrangeres etter avtale med megler. Eiendommen kan ikke besiktiges på egenhånd. Leietakere kan ikke kontaktes. Visning vil avholdes søndag 3 mars. Kontakt megler for påmelding.

Stubberud gård ligger en halvtime fra Oslo sentrum i et landlig, idyllisk og vakkert kulturlandskap. Her finner du stillhet og ro i flott natur rett ved byen. Sørkedalen/Nordmarka er et friluftseldorado med mange turmuligheter til alle årstider. Her er det et bredt nettverk av sommer- og vinterløyper tilrettelagt av Skiforeningen. Foreningen har også skiskole for barnehager og skoler på Stubberud gårds eiendom. Stubberud gård sokner til Sørkedalen skole, en barneskole som ligger rett ved siden av Sørkedalen kirke. Ved siden av skolen ligger Ulvestua barnehage. Oslo Golfklubb ligger ca. 10 minutters kjøretur fra gården. Fiske i Oslomarka drives året rundt og er rikt og variert. Det kreves fiskekort for å fiske i Sørkedalselven og vann i området rundt. Eiendommen i sin helhet ligger innenfor markagrensen. Dette legger sterke føringer for skogsdrift og bygging.

Fra Oslo sentrum følger man Ring 3 til Smestad og fortsetter vestover mot Røa. Følg Sørkedalsveien videre forbi Bogstad gård. Stubberud gård ligger ca. 15 minutters kjøretur fra Røa nordover langs Sørkedalsveien.

JORD OG SKOG : Det fulldyrka arealet er fordelt på 5 skifter. 3 skifter grenser inntil gårdstunet og Sørkedalsveien med god adkomst og kort driftsavstand. 2 skifter ligger ca. 500 meter nord for tunet og rundt Sørkedalen skole. Her er det god adkomst fra bilvei.  Alle skiftene er normalt godt arrondert og relativt flate med liten eller middels erosjonsrisiko. Jordsmonnskart har klassifisert de dyrkbare arealene med stort sett svært god jordkvalitet og 2 arealer med god jordkvalitet. Arealene er drenert. Overflatedyrket areal og innmarksbeiter er inngjerdet og i bruk som hestebeite/luftegårder i forbindelse med utleie av driftsbygningen/stallen. Fulldyrka areal er bortleid til grasproduksjon. Det foreligger en skriftlig leiekontrakt som løper ut driftsåret 2024. Årlig leie utgjør kr.117.128,-

Skogarealet er samlet i en teig vest for tunet. Terrengforholdene er godt egnet for maskinell drift. Arealet har ikke myrområder. Skogen ligger innenfor markagrensen, noe som gir strenge føringer på skogsdrift og avvirkning. Gjennomsnittlig driftsavstand er ca. 350 m. Lengste drifstavstand er ca. 600 m til vei. Skogen utgjør vesentlig ren granbestand, men også med betydelig andel lauv. Iflg. aktivitetsoversikt ble det avvirket og innmålt 918 m3 i 2012. 918 m3 utgjør ca. 1.100 m3 stående virke. Samtidig ble det nyplantet 6.000 planter. Det foreligger en skogbruksplan/ressursoversikt fra 2006, utarbeidet av Prevista. I planen utgjør produktivt skogareal 515 daa mens gårdskart har et areal på 538 daa. Avviket er ikke større enn normalt. Alle beregninger og opplysninger er gjort med tall fra skogbruksplan/ressursoversikt. Tall er justert for perioden 2006 - 2022. Skogen har en sunn hogstklassefordeling. Stående volum i 2006 er oppgitt til 6.000 m3 fordelt på 58% gran, 4% furu og 28% lauv. Tilveksten i perioden 2006 til 2022 er beregnet til 4.900 m3. Beregnet stående virke 2022 er 9.800 kbm. JAKT  OG FISKE : Eiendommen alene utløser ikke fellingsrett på elg (minsteareal er 2.000 daa per elg). Det er fellingsrett på rådyr (minsteareal er 250 daa). Selger opplyser at elgjakten er organisert i et jaktlag bestående av de grunneierne som har jaktrett på sine eiendommer. Selger har ikke jaktet selv, men har fått "betaling" for jakten i elgkjøtt. Rådyrjakten leies ut til samme jaktlag for kr. 2000,- pr. år. Fiske i Oslomarka drives året rundt, og er rikt og variert. Det kreves fiskekort for å fiske i Sørkedalselven og vann i området rundt.

TUNET OG HUSMANNSPLASS : Bygningene på gården er plassert på henholdsvis nord- og sørsiden av låven. På sørsiden ligger "boligdelen" av gårdsbygningene og på nordsiden "driftsdelen". Bygningene, med unntak av ridehuset, står på "gul liste" hos Byantikvaren i Oslo. "Boligdelen" består av et våningshus med hybel i sokkeletasjen (Sørkedalsveien 963), en kårbolig (Sørkedalsveien 961), garasje, hønsehus, stabbur og vedskjul. Her er det også murt opp fundament som en begynnende erstatning for det gamle "Smiehuset" på gården. Disse bygningene er skjermet fra aktivitet rundt stalldriften og ridehallen på nordsiden. "Driftsdelen" på nordsiden av låven består av staller i låven, ridehus, ridebane og tilbygg/vognskjul. I tillegg til overnevnte bygninger, består Stubberud av husmannsplassen "Bækken" (Sørkedalsveien 966) som ligger i enden av en gårdsvei ca. 700 m rett vest for gårdstunet. "Bækken" ligger i skogkanten og består av en stue under restaurering og et lite uthus i svært dårlig forfatning. På tunet er det en dam. Bygningene er ikke registrert som bolig, men grunnen er i kommuneplanens arealdel definert som "Spredt boligbebyggelse, fremtidig".

Bygningen "Badet" (Sørkedalsveien 955), som i dag er en del av Stubberud, ligger ved Sørkedalsveien like før innkjøringen til gården. Denne er søkt fradelt med ca. 2 dekar arronderende tomt. Det må derfor legges til grunn at dette arealet vil bli fratrukket det opplyste arealet og ikke følger salget. Ny eier forplikter seg til å signere alle nødvendige dokumenter for gjennomføring av delingssøknaden. Det gjøres spesielt oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen. Selger har derfor ikke førstehåndsinformasjon om eiendomsmassen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene. Interessenter oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk fagkyndige.

BOLIGHUS og bygninger på tunets sørside Våningshuset Sørkedalsveien 963 Areal: totalt 421 kvm, P-rom 321 kvm, S-rom 100 kvm)

Våningshuset er en eldre innholdsrik bolig over 2 plan og kjelleretasje. Del av kjelleretasje er innredet som hybel med egen inngang (ikke byggegodkjent som egen boenhet). For øvrig bærer bygningen preg av utleie over lengre tid med et behov for vedlikehold/oppgradering. Byggemåte: Byggeår ukjent. Huset er oppført på grunnmur av spekket steinblokker og teglstein. Yttervegger i trekonstruksjon av bl.a. tømmer med stående panel og teglstein. Saltak med opplett og ark i trekonstruksjon tekket av betongtakstein. 1.etasje: (totalt 162 kvm, P-rom 158 kvm) Overbygget inngangsparti til entré, kjøkken med matbod/bi-inngang, bad, et soverom og tre stuer (en med utgang til veranda). 2.etasje: (totalt 135 kvm, P-rom 124 kvm) Trapperom, to bad, badstue og fire soverom - ett med enkel kjøkkeninnredning i heltre med benkebeslag. Generelt hoveddel: Gulv: i hovedsak tregulv med vegg-tilveggteppe, belegg, laminat og fliser. Vegger og himlinger: i hovedsak av trepanel og malte plater. Umalte dører. Bad 1. etasje: Plater med strie på vegger. Plater med tapet i himling. Fliser på gulv med sokkel og sluk. Gulvvarme. Dusjkabinett. Frittstående toalett. Servant med skuffer under. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Bad 2. etasje øst: Malt strie på vegger og himling. Fliser på gulv med sokkel og sluk. Gulvvarme. Dusjkabinett. Frittstående toalett. Badekar. Servant med underskap. Mekanisk avtrekk. Bad 2. etasje  vest : Tapetserte plater på veggene. Malt strie i himling. Belegg på gulv med sokkel og sluk. Servant. Dusjkabinett. Frittstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Panelovn. Badstue 2. etasje: Elektrisk badstueovn. Belegg på gulv med tremmegulv. Trepanel på vegger og himling. Vindu og badstuedør med glass.

Kjøkken 1. etasje: Kjøkkeninnredning med ett speil og profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt dobbelt vaskekum og beslag. Oppvaskmaskin. Komfyr. Fliser på vegg over kjøkkenbenk. Kjøkkenventillator. Piper : Teglsteinspiper med halvbeslag over tak. Sotluker i kjeller. Hybel i kjelleretasje: (totalt 39 kvm, P-rom 39 kvm)Innhold:overbygget inngangsparti til vindfang, stue/kjøkken, bad og et soverom. Totalrenovert i 2019. Gulv: i hovedsak av laminat/parkett og eldre gulv i vindfang. Vegger: i hovedsak av malt trepanel. Himling i hovedsak av malte plater. Etasjeskiller av trebjelkelag. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminert benkeplate med nedfelt, dobbelt vaskekum. Oppvaskmaskin. Komfyr. Kjøl/fryseskap. Komfyrvakt. Kjøkkenventilator. Bad: Baderomsplater på vegger og plater i himling. Fliser på gulv med sokkel og sluk, gulvvarme. Dusjkabinett, fristilt toalett, servant med skuffer under og opplegg for oppvaskmaskin. Det er mekanisk avtrekk. Øvrig kjelleretasje: (totalt 85 kvm, S-rom 85 kvm) Eldre grovkjeller med utvendig tilgang. Gulv av betong og stein. Yttervegger av spekket steinmur. Himling av stubbloft. Særlige bemerkninger våningshuset: Tilstandsrapporten opplyser følgende: "Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Eier har tilsendt udaterte plantegninger uten rombenevnelser, stemplet av Oslo vann- og avløpsetaten. Eier opplyser at hybel tidligere har vært melkeutsalg omgjort til hybel ca. 1975-76, årstall er usikkert, uten at det er søkt om bruksendring etter det eier kjenner til. Dette må undersøkes nærmere og eventuelt bringes i orden."

Kårboligen Sørkedalsveien 961 (Totalt 195 kvm, P-rom 144 kvm, S-rom 48 kvm)

Byggemåte: Byggeår ukjent. Tilbygg fra ca. 1997 iht. byggetillatelse. Innhold: 1. etasje: Totalt 89 kvm, P-rom 89 kvm Overbygget inngangsparti til entré. Åpen kjøkken/spisestue. Stue med tilbygg fra 1997 og dør til platting og hage. 2. etasje: Totalt 58 kvm, P-rom 55 kvm Trapperom med bod. Gang. Bad. 2 soverom og kott. Soverom er utvidet. Iht. byggetillatelse datert 23.6.1997: "Tillatelsen gjelder tilbygg som forlengelse av eksisterende hus mot sør, nytt overbygget inngangsparti mot nord samt innredning av bad i 2. etasje og mindre takvinduer." Kjelleretasje: (Totalt S-rom 48 kvm) Innvendig tilgang. Teknisk rom og 3 stk. bodrom. Boligen har en oppgradert standard tilpasset dagens forventning til bolig. Boligen har manglende vedlikehold på utvendige panelvegger og vindskier. Innvendig er vedlikeholdet normalt. Særlige bemerkninger: Tilstandsrapporten opplyser følgende: "Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Eier har tilsendt plantegninger datert 23.9.1998, det er ukjent om disse er byggemeldte. Byggemeldte tegninger datert 23.6.1997. Endringer iht. Tegning og dagens bruk er: 1.etg: Garderobe er bygget som utvidelse av kjøkken, overbygget inngangsparti kortvegg er ikke bygget."  Eier opplyser at det ikke er bygget garderobe som utvidelse av kjøkken da denne var knyttet til endring i inngangspartiet, som ikke er realisert.

Garasje (BTA 48 kvm) Byggemåte: Byggeår 1940.

En etasjes isolert bindingsverk. Bygningen er fundamentert på støpt ringmur og innvendig støpt gulv. Innvendig støpt oppkant på ca. 1 m. Øvrig areal kledd med panel. Nedforet himling. Saltak tekket med profilerte plater. Garasjen er oppført vest på tunet og inntil adkomstvei. To skyveporter på østvegg. Godt vedlikeholdt og godt egnet til sitt formål.

Stabbur/vedskåle (BTA 82 kvm) Byggemåte: Byggeår 1940.

Bygningsdelen er fundamentert på støpte pilarer. Bygget er utvendig kledd med malt stående panel. Saltak tekket med profilerte plater. Stabbur/vedskåle er bygd inntil låve i sydøstre hjørne. Hver av enhetene har et areal på 41 kvm. Stabbur i 1 1/2 etasje, vedskåle med åpen himling. Stabburet er innvendig isolert, tregulv på bjelkelag. Trapp til isolert andre etasje. Arealet har vært utleid til snekkerverksted. Innlagt strøm. Vedskåle uten innvendig gulv. Dobbel slagdør på vestvegg. Bygningen er normalt godt vedlikeholdt. Hønsehus (BTA 27 kvm) Byggemåte: Byggeår 1930. Bygget er oppført på støpte pilarer. Bygningskonstruksjon i en etasje i enkelt bindingsverk. Utvendig tekt med malt stående panel. Saltak tekket med plater. Bygningen er oppført syd på tunet. Et eldre enkelt bygg som er dårlig vedlikeholdt. Dobbel slagdør på nordvegg. Bygningen er i dag innredet som vedskåle, lager og en utedo.

Husmannsplass, "Bækken" (Sørkedalsveien 966, BTA 43 kvm) Laftet tømmerbygg i 1 1/2 etasje som er under restaurering. Bygningen har fått nytt overbygg/tak. Panelte gavler. Saltak tekket med profilerte plater. Bygningen er pr. i dag uten innvendig gulv eller innredning. Restaureringen av "Bækken" er foretatt i samarbeid med Byantikvaren. Det må påregnes krav om ferdigstillelse av restaureringen.

Driftsbygninger, ridebane og paddocker: Låve (BTA 1126 kvm)

Byggemåte: Byggeår 1880. Låven er fundamentert på pilarer av naturstein og delvis oppført på underliggende gjødselkjeller. Her er vegger av grov, spekket naturstein. Skyvedør på vestvegg. Innvendig støpt gulv og himling. Delvis brukt som lager. Selve fjøset er oppført i dobbel tegl, innvendig pusset. Bygningen er, bortsett fra fjøs og gammel stall, kledd med malt, stående panel. Saltak tekket med profilerte plater. Midtre delen av bygget på ca. 600 kvm er oppført på tradisjonelt vis. Grunnplan med tregulv på pilarer. Bygningskonstruksjon i enkelt bindingsverk/stolper med overliggende kjørebane. Grunnplanet er i hovedsak i bruk som stall, lagerrom og ulike rom i forbindelse med stalldriften. Stallområder fra øst til vest: Stallområde 1: 5 hestebokser/spilltau av tre. Innlagt vann. Støpt gulv. Stallområde 2: 10 hestebokser av metall på tregulv- usikkert om og hvor mange av disse som leietaker eier og vil ta med seg ved utflytting. Lager. Stallområde 3: 5 hestebokser/spilltau av tre. Tregulv. Innlagt vann. Stallområde 4: (Tidligere fjøs) 18 hestebokser med støpte skillevegger og gulv. Innvendig takhøyde 2,6 m. Støpt himling. Forlager. Kontor. 2 møterom. Kjøkken. Toalett. Melkerom på sydvegg med vaskerom/ tørkerom. Innlagt vann. Loft er isolert, men uten formell bruk, unntatt et lagerrom som leies ut. Leiekontrakten løper til ut 2024. Utvendig kjørebru fra nord og kjørebane i hele bygget bortsett fra den østre delen. Vestre delen av bygget har heislåve, dvs. skinne med løpekatt i tak og dør mot vest. Bygningen har brannvarslingsanlegg. Noe av bygningen er slitt som følge av hestehold. Arealet er delvis fleksibelt med andre bruksmuligheter. Møkkakjeller: Ligger under stallområde 4 (tidligere fjøs). Rommet er rengjort og brukbart som grovlager/reparasjonslokale el.l.

Ridehall (BTA 900 kvm) Byggemåte: Byggeår 1993.

Bygningskonstruksjon i limtre fundamentert på støpt ringmur. Bygningen er utvendig kledd med malt tømmermannspanel. Saltak tekket med profilerte plater. Ridehallen er oppført lengst nord på tunet. Innvendig opparbeidet grunn med toppdekke tilpasset ridebane. Plankevegg langs ytterkant av ridebane. I øst er det avdelt isolert dommerbu samt areal til lagring/oppbevaring av utstyr. Nytt lysanlegg montert i 2017. Bortsett fra dommerbu har ridehallen normal slitasje. Dommerbu har antydning til sopp/råteskader.

Øst for driftsbygningen er det opparbeidet og forberedt til utendørs ridebane. Banene er grovplanert men mangler toppdekke, gjerde og belysning. I samsvar med tillatelsen for bygging av ridebanen må denne ferdigstilles og sluttgodkjennes i 2026. Det er inngjerdet flere paddocker/luftegårder både ved innkjørselen til gården og i umiddelbar nærhet til ridebane, stall og ridehus.

Vognskjul (BTA 128 kvm) Byggemåte: Byggeår ukjent. Et enkelt bygg uten innvendig gulv, fundamentert på støpte pilarer. Panel på to vegger og åpent mot øst. Saltak tekket med bølgeblikkplater. Bygningen er oppført som en vinkel på låve mot nord. Kjøring på bakke. 4 oppstillingsplasser. Bygget fremstår som slitt, men egnet som parkering/garasje for mindre maskiner og redskap. Noe lav innkjøringshøyde for dagens maskiner.

Fradeling av bolig med garasje og ca. 2 daa. tomt.

Bygningen «Badet» som i dag er en del av Stubberud, ligger ved Sørkedalsveien like før innkjøringen til gården. Denne er søkt fradelt med ca. 2 dekar arronderende tomt. Det må derfor legges til grunn at dette arealet vil bli fratrukket det opplyste arealet og ikke følger salget. Ny eier forplikter seg til å signere alle nødvendige dokumenter for gjennomføring av delingssøknaden.

Det foreligger tinglyst erklæring/avtale som gir selgers søsken rett til 50 pst. av gevinst ved en eventuell realisasjon til tomteformål før  09.05.2026. Det vil også tinglyses en erklæring som gir selger rett til 30 pst. av nettogevinst dersom deler av eiendommen blir omdisponert til annet formål enn landbruk de neste 15 årene. Kontakt megler for mer informasjon.

Forkjøpsrett

Det hviler forkjøpsrett på eiendommen. Kontakt med megler for informasjon.

I Våningshuset er det flere vedovner og åpen peisgrue i stue. Panelovner. Varmekabler i 2 badegulv. Kårboligen er oppvarmet ved vedfyring og strøm, i tillegg er det elektrisk fyrkjele med radiatorer og vannbåren varme til bad og tilbygd del i stue. Elektrisk fyrkjele med fordelerstokk i kjeller med vannbåren varme til del av stue, bad og til radiatorer.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er definert til et landbruks, natur og friluftsområde, LNF.

Skogen ligger innenfor markagrensen, noe som gir strenge føringer på drift og avvirkning av skog.

Videre er eiendommen regulert av Lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner (markaloven) med formål å fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner. Skoglovens markaforskrift er en forskrift under skogloven. Den må ikke forveksles med markaloven og markalovforskriften, da disse regulerer aktivitet under annet lovverk enn skogloven. Det er imidlertid samme geografiske grenser som gjelder for Marka i de ulike lovverkene.

Deler av eiendommen går ned til Sørkedalselva og det er arealer som er registert som Stormflo H320_20. Deler av eiendommen i nord langs Sørkedalselva er H320_2 - Fare for elveflom.

For øvrige juridisk bindende kart, se lenke nedenfor:

https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/?mode=kommuneplan. For å finne eiendommen legger du inn gnr. 16, bnr. 1.

Informasjon om kommuneplanen finner du på:

https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/1374702/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Kommuneplan/Ny%20kommuneplan%202015/Kommuneplan%202015%20del%202%20justert%2031.01.2017.pdf

Naboeiendommen Harehaugen er regulert til boliger. Eiendommen ligger sørvest for Sørkedalsveien 955.

Kart og bestemmelser fås av megler, "Bestemmelser til bebyggelsesplan for Stubberud, Sørkedalen. Del av gnr 16 bnr 10. Planområdet er vist med planbegrensning på kart merket VIP 2001-025 og datert 09.10.01.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det er odelsberettigede til eiendommen. Det er ikke avklart om disse vil benytte odel.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen har ingen egenandel. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Selgers mangelsansvar reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Dette innebærer i hovedtrekk at: Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for. * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse. Følgende gjelder både i og utenfor forbrukerkjøp: Med unntak av våningshuset og kårboligen selges eiendommen i den stand den var ved kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i Avhendingsloven §3-9 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller: 1. Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser iht. avtalen. 2. Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-7 og Kjøpsloven §19 litra b). 3. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-8 og kjøpsloven §19 litra a). Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven §3-9 siste punktum og kjøpsloven §19 litra c) tilligger etter dette kjøper. Avhendingslovens §4-19 nr. 2 fravikes, slik at den absolutte reklamasjonsfristen settes til 1 - ett år etter overtakelsen. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra landbrukstaksten. Selger er forpliktet til å holde våningshuset på eiendommen fullverdiforsikret frem til overtagelsesdagen. Øvrige bygninger på eiendommen har kun førsterisikodekning (forsikret for en på forhånd fastsatt sum). Dersom eiendommen blir utsatt for skade ved brann eller andre forhold som dekkes av forsikringen før overtagelse, har kjøper rett til å tre inn i forsikringsavtalen.