Innjorde gård på Dølemo - Stor skogeiendom på 3 326 dekar, med store verdier i stående tømmer!

Velkommen til en unik eiendom med solrik og fredelig beliggenhet på Homdal, kun 5 km fra Dølemo sentrum i Åmli kommune. Denne eiendommen er perfekt for den som søker ro, privatliv og storslått natur, samtidig som man har tilgang til et bredt spekter av friluftsaktiviteter gjennom hele året.

Skog med stort inntektspotensial

Eiendommens skogområde utgjør en betydelig ressurs med store mengder stående tømmer. Den dominerende tresorten er furu, med et godt innslag av gran og lauvtrær, og en stor andel av skogen er eldre produksjon og gammel skog. Totalt er det beregnet en stående kubikkmasse på 43 687 m³, hvorav 73 % tilhører hogstklasse 4 og 5. Dette gir et stort potensial for tømmerhogst, som kan gi inntektsmuligheter både på kort og lang sikt.

Skogen har en tilvekst på 979 m³ årlig, og med dagens tømmerpriser er det beregnet en rotnetto på 443 kr per m³. Det er planlagt en skogsbilvei som åpner for tømmertransport, og etableringen av veien kan finansieres ved uttak av tømmer. En starthogst på 17 400 m³ vil gi en netto inntekt på rundt 4,45 millioner kroner etter veiutbygging, som gir potensial for videre utvikling av eiendommens økonomi.

Området - naturskjønn beliggenhet og friluftsliv

Homdal ligger i et område kjent for sitt varierte turterreng, merkede stier og et mangfold av friluftsaktiviteter. Dølemo er inngangsporten til de store villmarksområdene i Åmli og Bygland, og her finner man et rikt tilbud av jakt- og fiskemuligheter, samt gode forhold for ski og sykling om vinteren. Øynaheia Skiklubb er et populært utfartspunkt for skiløpere fra nærområdet.

Eiendommens bygninger og tun

Eiendommens tun er vakkert plassert med utsikt mot den omgivende naturen. Bygningene på tunet inkluderer et våningshus fra 1855, flere eldre driftsbygninger og et sagbygg som tidligere har vært i bruk til sagdrift. Bygningene er i dårlig forfatning og vil kreve betydelige oppgraderinger eller riving, men gir muligheter for videre utvikling når adkomstvei er etablert.

Jakt og fiske

Eiendommen leies ut til jakt på småvilt og elg, og gir gode muligheter for den jaktinteresserte. I tillegg finnes det flere fiskevann i området med blant annet ørret. Dette gir en unik mulighet for natur- og jaktinteresserte som ønsker tilgang til egen jakt og fiske.

Adkomst og infrastruktur

Eiendommen har i dag ikke etablert adkomstvei til tunet, men det foreligger en plan for bygging av en skogsbilvei. Denne veien vil åpne opp eiendommen for både tømmertransport og boligbygging, og vil være en viktig investering for fremtidig utvikling. Se salgsoppgave for mer info.

Kort oppsummert

Homdal 88 er en eiendom med stort inntektspotensial gjennom skogsdrift, jakt og friluftsliv. Med sin naturskjønne beliggenhet, muligheter for økonomisk vekst og frihet til å utvikle eiendommens bygninger, er dette et ideelt valg for den som ønsker et liv tett på naturen med potensial for både avkastning og rekreasjon. Lav formuesverdi, kun kr 71 844,-

Eiendommen har en solrik og fredelig beliggenhet i naturskjønne omgivelser på Homdal, ca. 5 km fra Dølemo sentrum i Åmli kommune. Området byr på storslått natur, ro og privatliv, samtidig som man har adkomst til både lokale servicetilbud og et mangfold av friluftsaktiviteter året rundt.

Dølemo er kjent som inngangsporten til de store villmarksområdene i Åmli og Bygland, og er et attraktivt utgangspunkt for friluftsinteresserte. Her finner man et variert turterreng med merkede stier, skogsveier og fiskevann - perfekt for både fotturer, jakt, fiske og sykling. Vinterstid er det flotte forhold for skigåing, og området er et populært utfartspunkt for skiløpere fra både Åmli, Tvedestrand og Arendal.

For den tur- og skiglade ligger populære Hillestadheia kun 15-20 minutter unna med bil. Her finnes et godt utviklet løypenett og flotte forhold for langrenn, både for nybegynnere og erfarne skiløpere. Området byr også på merkede stier og flotte turmuligheter sommerstid, og er et yndet utfartsområde for både fastboende og fritidsbeboere.

Fra Homdal er det ca. 5 minutters kjøring til Dølemo, som har blant annet dagligvarebutikk, barnehage og idrettsplass. Arendal og Tvedestrand nås på rundt 40-50 minutter med bil, noe som gjør dette til et godt egnet sted både for fastboende og som fritidseiendom.

Eiendommen har ingen vei inn til tunet per i dag. Det er mulig å benytte seg av båt som ligger ved elven for å komme seg over (på eget ansvar), eventuelt gå inn fra grusvei nord-vest fra tunet, eventuelt inn fra sørsiden.

Skog

Skogen er i én teig og ligger i hovedsak vest for tunet. Tall benyttet i taksten er hentet fra skogbruksplanen som er framskrevet til 2022. Det er kun foretatt en befaring i området rundt tunet. Furu er det dominerende treslaget (85 %) med innslag av gran og lauv på henholdsvis 12 og 3 %. Det er overvekt av eldre produksjon og gammel skog. Dette utgjør til sammen 73 % av det produktive arealet.

Oppgitte m³ over, som er fordelt på treslag, reduseres med 15 % for topp, avfall og miljøhensyn. Det samme gjelder for tilvekst og produksjonsevne. Totalt stående kubikkmasse etter fratrekk for topp og avfall er beregnet til 43 687 m³. Da det er 73 % i hogstklasse 4 og 5, er det naturlig å ta ut en del eldre skog.

Tømmerprisene er konjunkturbaserte og svinger opp og ned i takt med verdensmarkedets tilbud og etterspørsel. Verdsettingen skal uttrykke en tømmerpris som gjenspeiler det langsiktige nivået. Tømmerprisene har hatt en positiv utvikling siden 2022. Det er innhentet tømmerpriser fra AT Skog - se rotnettoberegning under. Ut fra gjeldende priser pr. 22.04.2025, er det beregnet en rotnetto på 443 kr per m³.

Ut fra skogbruksplanen er det en tilvekst i dag på 979 m³ og en beregnet produksjonsevne på 880 m³. Tilveksten vil reduseres noe etter uttak av starthogst. Ut fra en jevnere fordeling av hogstklasser er tilveksten beregnet/anslått til 860 m³ før fratrekk av avfall, miljøhensyn etc. Etter fratrekk er det lagt til grunn en tilvekst på ca. 720 m³. Oppgitte tall er beregninger, og en viss variasjon må man ta høyde for. For øvrig vises det til vedlagt skogbruksplan.

Skogkultur

Ut fra skogbruksplanen er det behov for rydding på ca. 73 dekar. Det er i 2022 tatt ut 480 m³. Dette er ikke plantet, men løst med frøstillingstrær. Innestående skogavgift er pr. befaringstidspunkt 102 184,95 kr, men det er innsendt faktura på 30 263,75 kr. Det vil da i etterkant stå ca. 73 000 kr på konto etter dette.

Skogsbilvei

Eiendommen har pr. i dag ikke egen vei beregnet for tømmertransport. Det er utarbeidet en plan for fremtidig vei. Denne er planlagt å gå via privat skogsbilvei utenfor nordvestre del av teigen (se bilde under). Lengde på veien er estimert til ca. 3,1 km og skal holde veiklasse 4 - sommerbilvei for bil og henger. I tillegg er det planlagt noen mindre driftsveier. Veien er allerede stukket ut i terrenget.

For anleggelse av vei forutsettes det at det inngås avtale om tilkobling til eksisterende nabovei, eller at man søker behandling i jordskifteretten med positivt utfall. I tillegg må det søkes kommunen om byggetillatelse.

Beregning av skogverdi er basert på at planlagt vei blir realisert. Ut fra dagens kostnadsbilde ligger pris per meter på ca. 1 300 kr før tilskudd. Da tilskuddssatser kan variere, er det i dette tilfellet lagt til grunn 20 %. Det kan også benyttes innestående skogfondsmidler. Beregnet kostnad ut fra 3,1 km er 4 030 000 kr. Med 20 % tilskudd vil dette være beregnet til 3 224 000 kr, avrundet til 3 250 000 kr. Uforutsette ting er naturlig å legge til, så dette er kun et enkelt overslag.

Ut fra en rotnetto etter dagens tømmerpriser vil det måtte tas ut ca. 7 400 m³ for å finansiere veien. Dette vil kunne variere noe med uforutsette utgifter og tilskuddssats.

Oppgitte m³ over, som er fordelt på treslag, reduseres med 15 % for topp, avfall og miljøhensyn. Det samme gjelder for tilvekst og produksjonsevne. Totalt stående kubikkmasse er beregnet til 43 814 m³. Da det er 73 % i hogstklasse 4 og 5, er det naturlig å ta ut en del eldre skog.

Tømmerprisene er konjunkturbaserte og svinger opp og ned i takt med verdensmarkedets tilbud og etterspørsel. Verdsettingen skal uttrykke en tømmerpris som gjenspeiler det langsiktige nivået. Tømmerprisene har hatt en positiv utvikling fra 2022. Det er innhentet tømmerpriser fra AT Skog - se rotnettoberegning under. Ut fra gjeldende priser pr. 22.04.2025 beregnes en rotnetto på 443 kr per m³.

Ut fra skogbruksplanen er det en tilvekst i dag på 979 m³ og en beregnet produksjonsevne på 880 m³. Tilveksten vil reduseres vesentlig etter uttak av starthogst. Ut fra en jevnere fordeling av hogstklasser er tilveksten beregnet/anslått til 860 m³ før fratrekk av avfall/miljø etc.

Starthogst

En vanlig kjøper ville planlagt en periode med starthogster hvor man prioriterer skog med høy alder, på grunn av råteproblematikk og barkbilleangrep. Dette er også foreslått i skogbruksplanen. Hvor mye man tar ut, vil avhenge av eiers kapitalbehov, avkastningskrav og skogens sunnhetstilstand.

I dette tilfellet skal det også kunne finansiere ny vei, som er en forutsetning for skogsdriften på eiendommen og for å få en jevnere balanse i hogstklassefordelingen. Det legges til grunn en startavvirkning på 17 400 m³. Ved store kvanta vil skogeier kunne forhandle direkte med flere tømmerkjøpere og oppnå både bedre priser og storleveransetillegg, slik at rotnetto kan bli høyere enn ved ordinær hogst.

17 400 m³ x 443 kr = 7 708 200 kr. Fra dette trekkes et overslag på vei med 3 250 000 kr. Netto etter starthogst er beregnet til ca. 4 450 000 kr.

Miljøregistreringer i skog (MIS), arter, naturtyper og fredede områder

Det er registrert et MIS-område på 5 dekar. Behandlingsstatus her er at dette skal stå urørt. Det er ikke registrert fredede områder.

Plan for veitrase, ligger vedlagt i salgsoppgave.

Jord og beite

Det er 5,4 dekar innmarksbeite. Dette er i dag tilgrodd.

Tun

Tunet ligger vestvendt og relativt sentralt plassert i terrenget på eiendommen. Det er per i dag ikke etablert adkomstvei frem til tunet, men det foreligger plan for bygging av skogsbilvei. Traseen er stukket ut i terrenget, og veiutbygging må påregnes før området kan tas i ordinær bruk.

Bebyggelsen på tunet består av eldre bygninger i dårlig forfatning. Det må påregnes betydelige oppgraderingsarbeider, og for enkelte bygninger kan riving være mest hensiktsmessig. Tunet gir likevel gode utviklingsmuligheter når adkomst er etablert, med solrik og skjermet beliggenhet omgitt av egen eiendom.

Det leies i dag ut jakt på eiendommen, hovedsakelig småviltjakt. I tillegg er det elgjakt med tildeling på 1 ½ års elg over en 3-års periode. Jakta leies ut for en fast sum, oppgitt av eier. Terrenget er variert og gir gode forhold for både småvilt og storvilt. Eiendommen gir dermed mulighet for rett på kjøtt, enten for egen bruk eller ved fortsatt utleie.

Det finnes også muligheter for innlandsfiske i nærliggende vann og elver, med blant annet ørret som aktuell art. Eiendommen egner seg godt for jegere og friluftsinteresserte som ønsker tilgang til egen jakt og natur.

Våningshus

Våningshuset er oppført i 1855 og har et samlet areal på ca. 150 m² over to etasjer. Huset er oppført i tømmerkonstruksjon med trekledning og saltak tekket med bølgeblikk. Inneholder entré, kjøkken, stue og flere rom. Bygningen fremstår i dårlig teknisk stand med behov for omfattende rehabilitering eller rivning. Det er innlagt vann fra brønn i tillegg til at det er innlagt strøm. Det er ingen avløpsløsning i våningshus, men det finnes en utedo i låven.

Låve

Driftsbygningen/låven er oppført i 1929 med et areal på ca. 198 m². Tradisjonell konstruksjon med fjøsdel og låvedel. Bygget er i dårlig forfatning, preget av skjevheter, råte og manglende vedlikehold.

Stabbur

Stabburet har ukjent byggeår, men ble restaurert på 1990-tallet. Det er oppført i laftet tømmer og står på tradisjonelle steinmurer. Brukt til oppbevaring. Enkel standard.

Smie

Smia er et eldre bygg med ukjent byggeår, men ble restaurert tidlig på 2000-tallet. Oppført i trekonstruksjon med jordgulv og eldre pipe. Antikvarisk preg, men fremstår i relativt god stand etter restaureringen.

Sagbygg

Sagbygget er oppført i 1925 og har et areal på ca. 61 m². Bygningen har vært brukt til sagdrift, men er i dag ute av funksjon. Enkel trekonstruksjon, delvis åpen mot vær og vind. Krever oppgradering ved eventuell videre bruk.

Eldhus

Eldhuset har ukjent byggeår og et areal på ca. 26 m². Oppført i tømmer med tradisjonell utførelse og brukt til matlaging og baking. Fremstår med behov for vedlikehold.

Oppsummering av bygningenes arealer:

Våningshus: ca. 150 m²

Låve: ca. 198 m²

Stabbur: areal ikke oppgitt

Smie: areal ikke oppgitt

Sagbygg: ca. 61 m²

Eldhus: ca. 26 m²

Totalt registrert areal (oppgitt): ca. 435 m²

Stabbur og smie har ikke oppgitte arealer, men er mindre bygninger med begrenset bruksareal.

Eiendommen må ligge i LNF/LNFR eller være regulert til jordbruk/landbruk for at jordlova skal gjelde, dvs at eiendommen skal være en landbrukseiendom. Eiendommen Innjorde ligger - ifølge kart på hjemmesidene til Åmli kommune - i dagens arealdel i kommuneplan i LNFR- areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Det er angitt flere hensynssoner.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det er opparbeidet odel på eiendommen, alle kjente odelsberettigede har frasagt seg odelsretten.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Oppdraget er definert som næring. Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven §4-4, §6-2, §6-4, §6-5, §6-7 til §6-10, kapittel 7 og §8-8 fravikes jfr. forskrift om eiendomsmegling §1-2.