Hva betyr odelsrett ved salg av landbrukseiendom?

Stadig flere velger å selge landbrukseiendommen sin på det åpne markedet. Før i tiden sto tradisjonen om å føre familiebedriften videre og ta over familiegården veldig sterkt, men tidene forandrer seg, og stadig flere tenker nytt.

I Norge står odelsretten veldig sterkt. Som det eneste landet i Europa har vi lover som legger til rette for at en odelskrets (nære slektninger) har en rett til å kunne ta over gården. Dette har gjort det vanskeligere å selge gården utenfor familien, og ført til mye uenighet, splid og uoverensstemmelser i mange familier. 

Vi har lang erfaring med salg av landbrukseiendom, og hjelper deg gjerne med å navigere i odelsloven når du skal selge din gård. Med riktig forberedelse og kyndig håndtering trenger ikke odel være noen stor utfordring i salgsprosessen. 

Odelsretten er nedfelt i grunnloven, men odelsloven har blitt endret og oppdatert mange ganger de siste 50 årene. Nå er kvinnelige og menn likestilt, mens nieser og nevøer ikke lengre har odelsrett. Flere politikere har tatt til orde for å avskaffe odelsretten, men enn så lenge må man forholde seg til odelsloven når man selger en odlet landbrukseiendom.

Lovear helt konkrete krav som må oppfylles for at odelsloven skal gjelde på en landbrukseiendom:

  • Eiendommen må bestå av minst 35 dekar dyrket mark - eller minst 500 dekar produktiv skog.
  • Eiendommen må har vært i familiens eie i minst 20 år.
  • Den som opparbeider odelsretten gjennom eiertid av må ha eid hele odelseiendommen, med unntak av ektefeller eller samboere som eier sammen.
  • Det er boplikt på odelseiendommer. Den som overtar må i utgangspunktet bosette seg på gården eller innen ett år, og bli boende der i minst fem år.
  • Odelseiendommer har også driveplikt. Dette kan løses ved at eier selv driver jordbruksarealet, eller ved at eier leier det bort.

Odelsretten på en landbrukseiendom tilfaller nære slektninger av eier av odelseiendommen. Det er eier(ne)s barn (og eventuelle barnebarn) som har odelsrett, prioritert etter alder. Søsken av eieren kan også ha odelsrett dersom en av deres foreldre har eid gården med opparbeidet odelshevdstid. Det kan også gjøres unntak hvis det er urimelig at en med bedre odelsprioritet vil overta gården - for eksempel hvis yngste bror eller søster har blitt hjemme, drevet gården og passet på foreldrene, mens de eldre har flyttet ut. 

Den beste løsningen

Hvis en som har odelsrett ønsker å kjøpe gården er den beste løsningen at det skjer ved en overenskomst med avhenderen (selger). Det kan være skattemessige gunstig dersom man innrømmer en såkalt åsete-rabatt (åsete-rabatt er et vanlig brukt feil-begrep i denne sammenheng). Hvis man ikke ønsker å «bruke odelsretten sin», for eksempel om en yngre bror eller søster heller vil ta over foreldrenes eiendom, eller gården skal selges på det åpne markedet, er det gunstig å gi en formell odelsfraskrivelse. En slik fraskrivelse kan gjøres på generelt grunnlag, eller den kan gjøres overfor den som i stedet tar over eiendommen. 

Det er et viktig poeng å bemerke seg at odelsretten er en såkalt latent rett som først utløses dersom gården selges til noen med dårligere eller ingen odelsrett. Selger kan i utgangspunktet selge til hvem han vil. Den odelsberettigede med bedre odelsprioritet kan da gå til odelssøksmål, noe som vanligvis blir en kostbar affære. Den odelsberettigede kan da kreve, odelstakst gjennom odelsløsning innen et halvt år fra salget er gjennomført. I praksis må da kravet fremmes for tingretten der odelseiendommen ligger og det er sannsynlig at man må ut med store beløp i saksomkostninger. Ved odelsløsning fastsetter retten en odelstakst.Derfor er det viktig å kartlegge hvem som har odelsrett, og sørge for ryddig papirarbeid for å unngå slike situasjoner. Dersom en odelsberettiget som er interessert i å kjøpe eiendommen ikke gis noen kjøpsfortrinn fra selger vil det likevel sannsynligvis være det mest gunstige gi et bud på eiendommen, fremfor å fremme odelsløysning. Det er også mulig for selger å gi et kjøpstilbud til den odelsberettigede. 

Dette kan vi hjelpe deg med!

Vi har gode rutiner for håndtering av odelsrett ved salg av landbrukseiendom, og kjennskap til gode advokater som kan hjelpe til hvis bildet er over snittet komplisert. 

Ta gjerne kontakt for en prat om hvordan vi kan hjelpe deg å selge din odelseiendom.