Bergsmarka Gård - 10 min. fra Asker sentrum - To bolighus m/5 boenheter, låve, verksted, næringsutleie mm.

Bergsmarka gård ligger sentralt til, dog landlig, og kun 10 minutters kjøring fra Asker sentrum. Gården er totalt på 247,6 dekar og består av både jordbruksarealer og skog. Tunet er todelt og er oppbygget på begge sider av Solliveien. På søndre side ligger dagens våningshus, oppført i 2012. På nordre side er det opprinnelige bolighuset, dagens kårbolig, som ble oppført på 1700-tallet. Gjennom årene er det tilført både om- og påbygninger, og bygningen har i dag 4 separate boenheter. Totalt er gården registrert med 5 boenheter. I tillegg er det to ikke-godkjente hybler i underetasjen på våningshuset fra 2012. Summen av dette kan bety gode leieinntekter. På tunet er det også en låve/sauefjøs, et verksted/garasje, utelager med tak, og ei hytte fra tidlig 1900-tallet. Låven/sauefjøset ble i 2018 bruksendret for utleie og diverse muligheter.

Utover utleieenheter og sentral beliggenhet, gjør arealene godt nytte for seg til den som ønsker en landbruksdrift med f.eks. hestehold.

Kjøpet av eiendommen er konsesjonspliktig grunnet arealstørrelsen.

Eiendommen ligger 6 km. vest for Asker sentrum. Adkomst via Semsveien og Solliveien.

Eiendommen er iflg. NIBIOs gårdskart på totalt 247,6 dekar, og har følgende arealinndeling:

Fulldyrka jord: ca. 64,8 dekar.

Produktiv skog: ca. 163,1 dekar.

Annet markslag: ca. 4,6 dekar.

Bebygd, samf., vei m.v.: ca. 15,1 dekar.

Totalt: ca. 247,6 dekar.

Jordbruksarealene

Fulldyrka areal utgjør til sammen syv skifter. Fem skifter beliggende rundt tunet og to skifter beliggende lengst øst på eiendommen ca. 1,2 km. fra tunet. Skiftene varierer fra ca. 1 dekar til ca. 16 dekar noe som gir noe dårlig arrondering.

Ett skifte rett nordøst for tunet er kupert og lite egnet for annet enn gras eller beite.

Arealet er for det meste drenert og eier har grøftet langs jordkanter og fuktige områder med åpne grøfter for å avlede overflatevann.

Jorda varierer fra sandig silt til myrjord. Jordsmonnkart viser jord av god og svært god kvalitet.

Hele arealet er idag tilsådd med gras. Noe brukes til beite, på resterende areal høstes det grovfor som presses og pakkes i rundballer for salg.

Det meste av eiendommen er inngjerdet med sauenetting bortsett fra skogareal sør for Solliveien.

Skogen

Skogen utgjør to teiger. En teig beliggende nordøst for tunet opp mot Kvieberget og grensende mot Furuåsen og Hagahogget Naturreservat. Den andre teigen ligger på to sider av Solliveien litt øst for tunet.

Teigen mot nordøst er bratt og tungdrevet mens teigen langs Solliveien har lett adkomst og lette driftsforhold. Nord for Solliveien går det en traktorvei gjennom hele teigen.

NIBIOs gårdskart har klassifisert skogarealet som skog av høy bonitet. Ved beregninger av skogverdier er generelle verdier for definerte boniteter lagt til grunn.

Skogarealet inngår i Berg/Høgås elgjaktlag. Arealet omfatter ca. 3.000 dekar. Eiendommen kompenseres med kjøtt basert på %-vis andel av totalarealet. Eiendommen alene utløser ikke jaktrett for elg.

Eiendommen har hatt én rådyrrett. De siste årene har det vært jaktet på felles/delt areal med flere eiendommer.

Våningshuset (Solliveien 120):

Byggeår: Påbegynt tidlig 2000-tallet og ferdigstilt i 2012.

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv

Støpt markplate med innstøpte rør til vannbåren gulvvarme. Støpt ringmur på tre vegger, isoblokker på sydvestvegg. Etasjeskille med hulldekke, isolasjon og påstøp.

Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader

Isolert bindingsverk i halvannen etasje. Etasjeskille i bjelkelag. Utvendig kledd med tømmermannspanel. Sokkel/underetasje utvendig pusset og malt.

Dører og vinduer

Vinduer med isolerglass. Dører i normal god kvalitet.

Takkonstruksjon med yttertak

Saltak, tekket med betongstein. Takrenner, nedløp og beslag.

Piper og ildsteder

Elemnetpipe, beslått over tak. Tilkoblet peisovn i en utleieenhet i undertasje.

Oppvarming

Vedfyrt vannbåren sentralfyr. Strøm.

Bad og vaskerom

Bad 1. etg.: Flislagt gulv med varmekabler og vannbåren gulvvarme. Baderomspanel på vegger. Badekar, heldekkende servant med underskap, wc.

Vaskerom 1. etg.: Sveiset gulvbelegg med hullkil. Panelte vegger og tak. Utslagsvask og opplegg til vaskemaskin/tørketrommel, dusjkabinett.

Bad i utleieenheter: Flislagte gulv og vegger. Gulvvarme. Dusj, wc og servant. Opplegg til vaskemaskin/tørketrommel.

Bad 2. etg.: Flislagt gulv med varme, baderomspanel. Dusj, servant og wc.

Kjøkken

Kjøkken 1. etg.: Ikea-kjøkken med beisede, profilerte fronter. Laminat benkeplater. Integrert oppvaskmaskin og kjøleskap. Nedfellt koketopp og innbygd stekeovn. Laminat på gulv og vegger med osb-plater og gips. Romslig kjøkken med god plass til kjøkkenbord. Utsyn mot sydvest.

Kjøkken utleieenheter: Frittstående komfyr og avtrekksvifte. Innredning med skuff- og skapplass. Benkebeslag i stål med oppvaskekum. Frittstående kjøleskap.

Innvendige overflater

Gulv med fliser, laminat eller belegg.

Vegger med malt gips, malte paneler eller smartpanel.

Vann/avløp (innvendige installasjoner)

Varmtvannsbereder i kjeller.

Elektrisk anlegg

Sikringsskap med automatsikringer. Anlegget forøvrig er ikke vurdert da dette krever spesialkompetanse. Anlegget er av nyere dato.

Annet

Balkonger og veranda mot syd og vest.

Som oppvarming idag er det enkel vedfyr i kjeller med et lite ilegg. Fyrkjelen har i tillegg strømkolbe. Det er forberedt for utvendig montasje av en større flisfyr/vedfyr med nedgravde rørgjennomføringer til ei utvendig støpt plate.

Våningshuset Solliveien 120 er registrert med én boenhet. Innredning av underetasjen til to hybler stemmer ikke overens med godkjente bygningstegninger fra Asker kommune. Utleie av hyblene må foretas på egen risiko, da de ikke er søkt om og godkjent innredet og som godkjente boenheter. I landbrukstaktsen som ligger vedlagt i salgsoppgaven, er hyblene i underetasjen omtalt som "boenheter", noe de altså ikke er.

Kårboligen (Solliveien 119):

Iht. SEFRAK ble bygningen oppført på 1700-tallet.

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv

Eldre del trolig fundamentert på fjell med en natursteinsmur. Tilbygg mot nord fundamentert delvis på fjell og delvis på jordmasser med en støpt ringmur. Tilbygg mot vest med ei støpt plate på mark eller støpte pillarer. Kjeller under tilbygg mot nord har støpt kjellergulv i flere nivåer. Forøvrig er det ikke kjeller under bygget.

Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader

Den eldste delen er oppført i laftet tømmer. Senere tilbygg som bindingsverk, trolig med forskjellig tykkelse og type isolasjon. Bygget er utvendig panelt med stående panel. Tilbygg i vest i én etasje, forøvrig har bygget to etasjer pluss loft. Tilbygg har støpt himling i kjeller, forøvrig etasjeskille i bjelkelag. Den vestre delen av bygget har støpt plate med varme på grunnplan og etasjeskille i bjelkelag.

Dører og vinduer

En blanding av vinduer med isolerglass og vinduer med doble/koblede rammer og enkelt glass.

Inngangsdører av heltre. Heve skyvedører til veranda. Innvendig dører ble ikke vurdert.

Takkonstruksjon med yttertak

Saltak tekket med betongstein. Takrenner, nedløp og beslag.

Piper og ildsteder

3 teglsteinspiper. Kun to pipeløp er i bruk, det tredje er murt igjen ved ildsted og har tett, løs pipehatt. Dette kan tilbakeføres. Én av pipene har innsats/pipefornying for flere år siden. Tilkoblede peiser og ildsteder.

Oppvarming

Strøm og ved. Det er gulvvarme i de fleste rom i hovedleiligheten, ikke i utleieleilighetene.

Bad og vaskerom

Bad i kårdel: Separat wc med gulvbelegg, panelte vegger. Wc og servant. Bad med flislagt gulv og varme. Delvis flislagte vegger, forøvrig baderomspanel. Dusj, servant og wc.

Bad i utleieenheter: Separat bad i hver leilighet av en relativt enkel standard. Fliser eller belegg på gulv. Panel eller våtromsplater på vegger. Utleieenheter har tilgang på vaskemaskin i kjeller.

Kjøkken

Kårdel: Profilert furuinnredning. Heltre benkeplate, fliser rundt komfyr. Komfyr og avtrekksvift, oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap. Laminat på gulv og panel på vegger og i tak. Peisovn. Romslig kjøkken med spiseplass.

Utleieenheter: Enkle eldre innredninger i enten furu eller finérte fronter. Frittstående komfyr og kjøleskap.

Innvendige overflater

Gulv med belegg, laminat eller heltre gulvbord.

Vegger med tømmer, paneler, brystning, malte plater eller tapeter.

Vann/avløp (innvendige installasjoner)

Varmtvannsbereder til hver enhet i kjeller. Trykktank og pumpe.

Elektrisk anlegg

Sikringsskap med keramiske sikringer. Anlegget forøvrig er ikke vurdert da dette krever spesialkompetanse.

Annet

Eiendommen har idag vann fra brønn. Det er boret etter vann rett nord for huset og ny vannledning er gravd inn i kjeller.

Hytte:

Ukjent. Iht. SEFRAK ble bygget oppført i perioden 1900-1925.

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv

Bygget er fundamentert på fjell med støpte pillarer eller støpt markplate. Bygget er uten kjeller.

Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader

Oppført i én etasje i isolert bindingsverk. Utvendig kledd med tømmermannspanel.

Dører og vinduer

Enkle koblede vinduer. Inngangsdør i normal standard.

Takkonstruksjon med yttertak

Saltak tekket med profilerte plater. Takrenner og nedløp. Liten takvinkel.

Piper og ildsteder

Bygningen er uten pipe og ildsteder.

Oppvarming

Strøm.

Bad og vaskerom

Tilbygget bad med flislagt gulv og varme. Panelte vegger. Dusj, servant og wc.

Kjøkken

Enkel innredning.

Innvendige overflater

Belegg på gulv og panel på vegger.

Elektrisk anlegg

Sikringsskap med automatsikringer. Anlegget forøvrig er ikke vurdert da dette krever spesialkompetanse .

Annet

Bygningen er ikke godkjent som helårsbolig.

Låve/sauefjøs:

Byggeår: Ukjent. Rehab. år: 1990.

Opprinnelig dato for når låven ble oppført er ukjent. I 1990 ble den nordre delen av låven fjernet og et tilbygg på på ca. 210 kvm. nyoppført som saufjøs.

Tilbygget er oppført i én etasje med underliggende gjødsekjeller.

Den eldste delen av låven har innvendig kjørebru på tvers med innkjøring fra tunet. Utvendig bru, oppløft over innkjøring og med en elektrisk port. Arealet er fundamentert på en støpt ringmur. Den søndre delen har innvendig støpt gulv. Adkomst til arealet fra doble skyvedører på sydvegg med god innkjøringshøyde.

Tilbygget strekker seg delvis inn i eldre bygg. Arealet er idag oppdelt med et isolert garasje/verksted i nordvestre hjørne. Videre utgjør den vestre delen av bygget en gang samt et bad, separat wc og kjøkken/kontor.

Resterende areal er et samlet isolert areal. Adkomst via doble fløydører på nordvegg. Innvendig med støpt gulv, malte sponplater på vegg og folierte plater i tak. Lysarmatur i tak. Arealet utgjør 145 kvm. God bæring på gulv og innvendig takhøyde på ca. 2,65m.

Bygget er fundamentert på en gjødselkjeller med støpte vegger, gulv og himling. Adkomst via to doble fløydører på østvegg. Innkjøringshøyde på 2,95m. Et mindre areal er avdelt som pumpe/teknisk rom til vannforsyning.

Bygningen er utvendig panelt med malt stående panel. Saltak tekket med profilerte plater. Takrenner og nedløp.

Bruksendring til utleie ble innvilget i 2019.

Tidligere saufjøs med tilhørende fasilteter er godt egnet til utleie som varmtlager enten samlet eller oppdelt. Kjellerarealer med god takhøyde er godt egnet som kaltdlager. Etter ombygning har det ikke vært dyrehold i bygget. Gjødselkjeller er vasket ut, men ikke desinfisert.

Verksted/garasje:

Byggeår: 1991.

Bygningen ligger lengst øst på tunet. Bygningen er oppført i én etasje som bindingsverk på en leca ringmur. Ringmur er utvendig pusset. Arealet er oppdelt i fire enheter, to med innkjøring fra nord og to med innkjøring fra syd.

Alle med elektrisk drevet leddport på 4,0 x 4,0 m. To isolerte porter.

En avdeling mot nord og en avdeling mot syd et isolert, innvendig støpt gulv med nedlagte rør for vannbåren gulvvarme. Vegger kledd med osb og gips. Tak kledd dobbel gips. Avdelingen mot syd har et lite kontorlokale som en messaninn i sydøstre hjørne.

De to resterende arealene er uisolert, ett med kjøring på oppgruset grunn og et med delvis støpt gulv.

Enhetene mot nord er hver på 54 kvm. mens enhetene mot syd er på 75 kvm. hver.

Over hele bygget er det god lagringsplass på loft hvor det er lagt dobbel osb som gulv. Umontert heis vil medfølge.

Bygget er utvendig kledd med tømmermannspanel. Liggende kledning i gavler. Saltak tekket med profilerte plater, takrenner og nedløp. Godt opparbeidet uteområde med god lagringsplass og lett adkomst til alle fire enhetene.

Det er eget strøminntak til bygget. Vannbåren oppvarming er idag ikke tilkoblet.

Halve bygget er godkjent omdisponert for utleie. Enheter som per idag ikke er isolert kan enkelt isoleres.

Enhetene er godt egnet for utleie, enten samlet eller oppdelt.

Arealet er ikke utleid men kan leies ut for anslagsvis kr. 800,- /kvm.

Utelager:

Byggeår: Ukjent.

Oppført mellom låve og verksted. Et enkelt stolpebygg i jern. Pulttak tekket med profilerte plater. Kjøring på grunn og vegg mot vest.

Våningshuset (Solliveien 120):

Totalt BRA: 302 kvm.

BRA-i totalt: 302 kvm.

1. etasje: 129 kvm.

2. etasje: 52 kvm.

Kjeller: 121 kvm.

BRA-e totalt: 0 kvm.

TBA totalt: 100 kvm.

ALH totalt: 10 kvm.

Kårboligen (Solliveien 119):

Totalt BRA: 299 kvm.

BRA-i totalt: 285 kvm.

1. etasje: 154 kvm.

2. etasje: 131 kvm.

BRA-e totalt: 14 kvm.

Kjeller: 14 kvm.

TBA totalt: 26 kvm.

Leilighet 1 er på 40 kvm.

Leilighet 2 er på 40 kvm.

Leilighet 3 er på 40 kvm.

Hytte:

BTA totalt: ca. 15 kvm.

BTA 1. etasje: ca. 15 kvm.

Låve/sauefjøs:

BTA totalt: ca. 500 kvm.

Verksted/garasje:

BTA totalt: ca. 280 kvm.

Utelager:

BTA totalt: ca. 42 kvm.

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Solliveien 120:

Oppvarming med strøm og ved, vannbåren gulvvarme. Elementpipe, beslått over tak. Tilkoblet peisovn i undertasje. Vannbåren gulvvarme som er både vedfyrt og elektrisk. Det er ikke faste varmekilder i alle oppholdsrom.

Solliveien 119:

Oppvarming med strøm og ved. 3 teglsteinspiper. Tilkoblede peiser og ildsteder. Første etasje har varmefolie i de fleste gulv. Det er ikke faste varmekilder i alle oppholdsrom.

Det foreligger ingen reguleringsplan for eiendommen. Iht. Kommuneplan for Asker 2023-2034, ligger eiendommen i et område avsatt til LNF (landbruks-, natur- og friluftsformål).

Kartutsnitt fra Kommuneplan for Asker ligger vedlagt i salgsoppgaven. Bestemmelser til Kommuneplanens Arealdel 2023-2035 er innhentet og kan fås tilsendt ved henvendelse til eiendomsmegler.

Følgende delarealer er registrert på eiendommen:

Arealbruk: LNFR areal for nødvendig tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Nåværende.

Bestemmelse områdenavn: [8 Null vekst nord

Bestemmelse hjemmel: Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Hensynsonenavn: H370_1

Fare: Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Delareal: 3.799 kvm.

Hensynsonenavn: H370_2

Fare: Høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler)

Delareal: 1.915 kvm.

Hensynsonenavn: H560_1

Angitt hensyn: Bevaring naturmiljø

Delareal: 10.353 kvm.

Hensynsonenavn: H735

Båndlegging: Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommune (markalova)

Delareal: 13.096 kvm.

Hensynsonenavn: H560_2

angitt hensyn: Bevaring naturmiljø

Delareal: 7.937 kvm.

Østre del av gnr. 16, bnr. 3 og 6, ligger så vidt innenfor reguleringsplanen "Skytebaneanlegg i Olledalen gbnr.17/2 m.fl." fra 2010. Eiendommens areal i reguleringsplanen er avsatt til:

Naturområde - grønnstruktur

Bevaring naturmiljø.

Det er opparbeidet odel på eiendommen. Iflg. selger er det kun hans mindreårige barn som har odel.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.

Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Selgers mangelsansvar når det gjelder BOLIGHUSENE (heretter kalt eiendommen) reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen

ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):

Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:

Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.

Følgende gjelder både i og utenfor forbrukerkjøp:

Med unntak av bolighusene overtas DE ØVRIGE BYGNINGER OG EIENDOMMEN FOR ØVRIG i den stand den var ved kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i Avhendingsloven §3- 9 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller:

1. Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser iht avtalen.

2. Dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-7 og Kjøpsloven §19 litra b).

3. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-8 og kjøpsloven §19 litra a). Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven §3-9 siste punktum og kjøpsloven §19 litra c) tilligger etter dette kjøper.

Avhendingslovens §4-19 nr. 2 fravikes, slik at den absolutte reklamasjonsfristen settes til 1 - ett år etter overtakelsen.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.

I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.