Søndre Jordebro gård i Vestby, rammetillatelser gitt for oppføring av driftsbygning til stall og ridehus

Søndre Jordebro er en sjarmerende og velholdt landbrukseiendom beliggende i vakre og solrike omgivelser i Vestby. Eiendommen består av en generasjonsbolig og et separat kårhus med utleiemuligheter. Det foreligger rammetillatelse for oppføring av ridehus, noe som gir gode utviklingsmuligheter for hesteinteresserte.

Kort om eiendommen:

  

Landbrukseiendommen ligger idyllisk til langs Brandstadveien i Vestby kommune, med vakker utsikt over åpent kulturlandskap og naturskjønne omgivelser. Eiendommen er godt egnet for hestehold, og har godkjent rammetilatelse for oppføring av ridehus og stall, noe som gjør den til et attraktivt valg for aktive hestefolk, rideskolevirksomhet eller småskala dyrehold.

Med rolige omgivelser og gode solforhold byr eiendommen på en tilbaketrukket og fredelig tilværelse, samtidig som den har praktisk og trygg adkomst fra offentlig vei. Gårdstunet ligger lunt til med fin oversikt over tomt og beiteområder, og det er gode arealmuligheter både for drift, oppstalling og uteaktivitet.

Til tross for sin landlige beliggenhet er det kort vei til Vestby sentrum med butikker, skoler, barnehager og togstasjon med forbindelse til Oslo og Moss. Det er enkel adkomst til E6, og pendling til hovedstadsområdet eller Østfoldbyene tar bare 30-40 minutter med bil.

Eiendommen passer utmerket for deg som ønsker å kombinere landlig liv med moderne fasiliteter og hesteinteresse, og representerer en sjelden mulighet i området.

Eiendommen har adkomst fra Brandstadveien, via en privat gårdsvei som fører direkte inn til tunet. Veien er lett tilgjengelig fra E6 med kjøreavstand på kun ca. 5 minutter fra avkjøring ved Vestby. Det er godt med parkeringsmuligheter på tunet for både personbiler, landbruksmaskiner og tilhenger.

Det foreligger også tillatelse for etablering av en ny adkomstvei som går utenom tunet, i forbindelse med rammetillatelsen for oppføring av ny driftsbygning (stall/ridehus). Dette gir fleksible logistikkløsninger for fremtidig drift, hestehold eller næringsaktivitet på eiendommen.

Det er ikke gjennomgangstrafikk på tunet.

Avstand til togstasjon, skole og dagligvare er kort, og eiendommen ligger skjermet til uten gjennomgangstrafikk - noe som gir både trygghet og stillhet i hverdagen.

Arealene er hentet fra NIBIO/Gårdskart (GK) pr. 3.juni 2025 som opererer med et totalareal på ca. 155 daa. Arealet er ifølge NIBIO fordelt med ca. 29 daa fulldyrka, ca. 119 daa skog og ca. 7 daa annet areal.

Det er totalt ca. 29 daa fylldyrka jord som er fordelt på 3 teiger hvor de to største er på ca. 12 daa hver.

Skogen er fordelt på skog ved tunet og en separat teig. Samlet produktivt skogareal er ifølge NIBIO på ca. 119 daa.

Annet areal er ca 7 daa som består av blant annet tun.

Saldo skogfonet er kr. 19.896 - pr. 03.06.2025. Skogfondet kan ha løpende bevegelser slik at saldoen kan variere.

Fulldyrka jord mot Brandstadveien er gjerdet inn med et pent og stedstilpasset gjerde og brukes som beiter til hest.

Ifolge Skog og landskap/Kilden:

„« Jordkvaliteten er definert som svært god og noe god

„« Jordsmonnet er definert i verdiklasse stor verdi

„« Dominerende teksturgruppe er siltig mellomleire og siltig lettleire

„« Fulldyrka har middels erosjonsrisiko

„« Fulldyrka har små driftsdriftstekniske begrensinger

„« Fulldyrka benyttes i dag til grasproduksjon, beiter og korn

„« Ca. 4 daa av fulldyrka er planert

„« Dreneringstilstanden opplyses å vare tilfredsstillende

„« Takstmann er ikke kjent med gjodselplaner evt jordprover inkludert PH

Eneboligen ble opprinnelig oppført i 1967, og fremstår i dag som en romslig og fleksibel generasjonsbolig tilpasset både storfamilie og flere boenheter. Boligen har gjennomgått omfattende oppgraderinger, og inneholder blant annet to komplette kjøkken, store oppholdsrom, tre romslige bad og et separat toalettrom,  alt fordelt over en funksjonell planløsning.

Kjøkkenet i hoveddelen er moderne og innbydende, med kjøkkenøy, integrerte hvitevarer og åpen løsning mot stue. Det andre kjøkkenet er like funksjonelt, med integrerte løsninger og halvøy - ideelt for generasjonsbo, utleie eller ungdomsdel. Begge kjøkken gir gode arbeidsforhold og rikelig skapplass.

Boligen tre bad hvorav to med helflisede bad, alle med moderne innredning, dusjløsninger og varmekabler. Badene er oppgradert i perioden 2014-2024 og holder god standard. I tillegg er det et separat WC-rom, praktisk plassert og tilgjengelig fra fellesareal.

Overflatene i boligen består av parkett, laminat og fliser på gulv, samt malte paneler, MDF og pussete vegger. Enkelte overflater har normal bruksslitasje, og mindre vedlikeholdsbehov må påregnes. Innvendige trapper og dører er i malt utførelse, og konstruksjonen er delvis forsterket.

Uteområdene inkluderer to solrike terrasser - én skiferlagt terrasse på ca. 36 m² med utgang fra stue, og én treterrasse på ca. 40 m², begge med utgang fra soverom. Begge gir flotte soner for uteopphold, lek eller sosiale sammenkomster. Kledning ble fornyet i 2014, og flere dører og vinduer er skiftet i 2015 og senere.

Boligen fremstår som en innholdsrik og velholdt bolig med stor fleksibilitet, egnet for flere generasjoner under samme tak - eller for den som ønsker boenhet med mulighet for utleie .

Pratisk kårhuset  med et bruksareal på ca. 102 m² og inneholder: vindfang, gang, kjøkken, stue, tre soverom, bad, vaskerom, toalettrom, garderobe og to boder. Planløsningen er funksjonell, og det foreligger godkjente tegninger som samsvarer med dagens bruk.

Boligen har i tillegg en treterrasse ved entré på ca. 12 m² og en veranda på ca. 8 m². Begge har behov for vedlikehold, og det er registrert fukt- og råteskader samt lavt rekkverk i forhold til dagens krav.

Standard er gjennomgående enkel til normal, tilpasset boligens alder. Bad og vaskerom er av eldre dato og vurderes å ha behov for oppgradering for å tilfredsstille dagens krav. Kjøkkenet har eldre innredning med behov for vedlikehold. Flere tekniske komponenter, herunder vinduer, dører, taktekking og enkelte bygningsdeler, har passert forventet levetid og krever oppfølging.

Totalt BRA (bruksareal): 335 kvm

BRA-i totalt: 335 kvm

1. etasje: 335 kvm.

TBA totalt: 112 kvm

Totalt BRA (bruksareal): 102 kvm

BRA-i totalt:

1. etasje: 102 kvm.

TBA totalt: 20 kvm

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming skjer ved hjelp av vedovner og elektriske varmekabler på bad og vaskerom.

Det ligger rør for vannbåren varme i gulv i kjøkken og stue sydøst i boligen, men er ikke tilkoblet energikilde.

Mosseregionen interkommunale brann og redning (MOVAR) har ikke registrert fyringsanlegg (skorstein eller ildsted) i Brandstadveien 427.

Fyrkjelen er fra byggeåret er montert i driftsbygning vest. Fyrkjellen har ikke vært benyttet av dagens eier og har derfor ingen kjennskap til tekniske status og om den fungere. Det foreligger ikke informasjon fra MOVAR vedrørende fyringsanlegg/pipe.  MOVAR anbefaler ny eier tar et tilsyn før det eventuelt tas i bruk.

Merk: Fra 1. januar 2020 ble det forbudt å fyre med fossil olje. Anlegget kan benyttes dersom det benyttes bio-olje eller bio-parafin, forutsatt at fyringsanlegget er tilpasset dette.

Elektrisk, reflektorovn på vaskerom og bad.

Siste feiing ble utført: 11.04.2025

Siste tilsyn ble utført: 03.09.2012

Kommuneplan 2023-2034, Kommuneplanens arealdel

Delarealer Delareal 155 007 kvm

Arealbruk LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende

Delareal 5 883 kvm

KPHensynsonenavn H310_2

KPFare Ras- og skredfare

Delareal 155 007 kvm

KP AngittHensyn Hensyn friluftsliv

KP Hensynsonenavn  H530_9

Bodelen som gir mulighet for to generasjon er ikke registrert som en separat bolig, men fungere som en generasjonsdel av huset. Hovedhuset er ikke seksjonert, formelt sett er det én bruksenhet, en brannselle, én bolig med én juridisk enhet.

Vestby kommune har gitt rammetillatelse pr. 01.20.2024 til oppføring av driftsbygning, intern vei og lagring/oppstillingsplass

samt riving av eksisterende bolig og uthus. Tillatelsen er gitt med vilkår.

Driftsbygning er for bruk til hest med en administrasjonsdel. Bygget vil ha en strørrelse på 1519 kvm BRA med mønehøyde = 6,8 meter, og gesimshøyde = 2,8 meter og 4,4 meter (asymmetrisk saltak). Rammetilatelen følger som vedlegg til prospekt.

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.

Det er ikke opparbeidet odel på eiendom.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.