Aadalen er et Idyllisk og skjermet småbruk på 85 dekar i idylliske omgivelser langs Herlandselva i enden av blindvei

Velkommen til Liveien 48 - en unik landbrukseiendom med historisk sjarm, romslige bygninger og stort utviklingspotensial!

Her får du et herskapelig våningshus fra 1863, gjennomgående oppgradert i 2005, plassert midt på tunet med solrike uteområder og panoramautsikt mot egen skog- og jordteig. Tunet omfatter i tillegg garasje, uthus, redskapsbod og hønsehus - perfekt for deg som ønsker hobbylandbruk, dyrehold eller ønsker å bruke eiendommen som en eksklusiv fritidsbolig.

Våningshuset strekker seg over to etasjer pluss kjeller, med en funksjonell planløsning som tilbyr entré, stue med vedovn, kjøkken, hobbyrom og bad/vaskerom i 1. etasje, samt tre soverom og separat toalettrom i 2. etasje. Kjøkken og våtrom bærer preg av moderne innslag fra 2005, men trenger oppdateringer for å nå dagens standard. Originale tregulv, panel og høy takhøyde gir en sjelden kombinasjon av tradisjon og romfølelse.

Tomten på ca. 85 dekar er attraktivt arrondert med ca. 23 dekar fulldyrket jord og 57 dekar produktiv skog, fordelt på velegnede teiger rundt tunet og langs skogsbilvei. Her er det lagt til rette for effektiv drift - uansett om du vil dyrke, drive skogbruk eller nyte stillheten under eiketrærne ved tunet.

Beliggenheten gir landlig ro og frisk luft, samtidig som Svarstad sentrum med butikk, skole og bussforbindelse ligger kun 4 km unna. Du har rask adkomst til E18 for pendlere, og flotte tur- og fiskeområder i umiddelbar nærhet.

Liveien 48 er sjelden vare - et sted hvor historie, natur og muligheter møtes, enten du ser etter en permanent bolig, en landlig arbeidsarena eller drømmefritidsstedet. Velkommen til visning!

Liveien 48 ligger idyllisk til i rolige og naturskjønne omgivelser i Svarstad, Larvik kommune. Eiendommen har privat adkomst fra kommunal vei, og tunet ligger høyt og fritt i terrenget med flott utsikt over egne jord- og skogarealer.

Nærhet til natur

Området byr på umiddelbar tilgang til tur- og friluftsmuligheter - merkede stier, jaktterreng, fiskevann og flotte sykkelruter. Like ved eiendommen ligger en liten badekulp, perfekt for et avkjølende dypp på varme sommerdager.

Fritidstilbud

Kun ca. 10 km unna ligger populære Høyt & Lavt Vestfold - en av Norges største klatreparker med aktiviteter for både barn og voksne. I tillegg finner du Svarstad Idrettspark, padlemuligheter på Lågen, badeplasser og rekreasjonsområder langs Numedalslågen.

Service og fasiliteter

Ca. 4 km til Svarstad sentrum med dagligvare, kafé, barnehage og post i butikk. Kort vei til Svarstad skole (1.-10. trinn), og nærmiljøet har både lekeplasser og aktivt bygdeliv.

Kommunikasjon

God bussforbindelse til Larvik sentrum (ca. 20 minutter), samt enkel adkomst til fylkesvei 300 og videre til E18 - ca. 15 minutters kjøring til avkjøring Framnes/Larvik sør.

Andre fordeler

Landlig, solrik og vestvendt beliggenhet, uten gjennomgangstrafikk. Tunet ligger skjermet til og passer perfekt for deg som ønsker å bo fredelig og naturnært, samtidig som du har kort vei til skole, butikk og mulige arbeidsplasser i Larvik-regionen.

Se kart i annonse

Ifølge NIBIO Gårdskart har Liveien 48 et samlet areal på ca. 85 dekar, fordelt slik:

Fulldyrket jord: 23,2 daa

Arrondert i to hovedteiger på hver side av tunet. Jorda er steinrik, men godt egnet for grasproduksjon og beite.

Produktiv skog: 57,1 daa

Består av blandingsskog (gran og furu) i kantsoner rundt dyrket mark og i én større teig ca. 500 m nordvest for våningshuset. Skogsbilveg gir god tilgjengelighet for tømmertransport.

Tun: 2,6 daa

Omfatter tunflaten med våningshus, hønsehus, redskapshus, garasje, uthus og gårdsplass.

Tunet er pent opparbeidet med gruset adkomstveg, gårdsplass, plenflater og beplantning. Plassforholdene gir rom for parkering, uteplasser og praktisk tilkomst til alle bygninger.

Arrondering og bruksverdi

- Dyrket mark ligger nært tunet, noe som gir effektiv drift og kort avstand til utstyr og lager.

- Skogen er lettdrevet takket være skogsbilveg, og gir gode hogstmuligheter.

- Tunets beliggenhet på eiendommens høyde gir både gode solforhold og utsikt over jordarealene.

Liveien 48 passer perfekt for den som ønsker en funksjonell landbrukseiendom med kombinasjon av jordbruksdrift, skogbruk og landlig tunmiljø. Eiendommen passer også godt for hestehold.

Jaktretten følger eiendoms­retten, så alle grunneierrettigheter - deriblant jakt på småvilt og storvilt - ligger til Liveien 48 med tilhørende teiger. Det betyr at du som ny eier fritt disponerer eiendommens jakt på viltarter i henhold til gjeldende jakttider og kvoter, med mindre retten er bortfestet eller utleid til andre.

Dersom du ønsker organisert jakt (eksempelvis storviltjakt på elg eller rådyr), kan du selv arrangere dette eller inngå avtale med lokalt jaktlag. For mer informasjon om kvoter, jakttider og fellingsavgifter, se Statsforvalterens viltforvaltnings­plan og skogeiervettreglene i Larvik kommune.

Våningshus

1. etasje:

Bad/vaskerom, kjøkken, stue, stue 2, hobbyrom, gang og vindfang

2. etasje:

Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, toalettrom og mellomgang/kjøkken

Kjeller (delvis):

Kjellerrom og krypkjeller.

Standard og tilstand

Boligen fremstår som en bolig med god standard men deler av boligen har behov for oppgradering, spesielt på bad og enkelte tekniske anlegg. Flere bygningsdeler er av eldre dato. Badet er fra 2005 og anbefales oppgradert, og det er registrert skjevheter i gulv og råteskader enkelte steder. Det må påregnes tiltak både innvendig og utvendig, men boligen har et godt grunnlag med mange oppgraderinger allerede utført.

Utvendig

Boligen er oppført i trekonstruksjon med grunnmur av naturstein, betong og lettklinkerblokker. Ytterveggene har stående trekledning, hovedsakelig fra 2005. Taket er tekket med betongtakstein (1997 og 2005). Det er montert takrenner og beslag av plastbelagt stål. Vinduene er av tre med 2-lags isolerglass, og ytterdører i teak.

Utvendige trapper er av betong. Rekkverk mangler enkelte steder og bør etableres. Det er registrert enkelte skader på takstein, samt behov for vedlikehold av beslag og overganger.

Innvendig

Innvendige overflater består hovedsakelig av heltre gulv, panel og malte plater. Overflatene er av varierende alder og slitasjegrad. Det er registrert kvistgjennomslag og ubehandlede flater enkelte steder. Dører og trapper er av tre, og etasjeskiller består av trebjelkelag.

Det er to ildsteder i 1. etasje med stålrør, resterende to eldre vedovner i 2. etasje er ikke er tilkoblet rehabilitert pipe.

Våtrom

Bad/vaskerom, 1. etasje:

Flislagt gulv og vegger, med servant, badekar med dusj og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk. Rommet er fra 2005, og det er registrert slitasje, sprekk i fliser, og behov for full oppgradering.

Toalettrom, 2. etasje:

Toalett. Enkelt standard, med naturlig ventilasjon.

Kjøkken

1. etasje:

Kjøkkeninnredning i ulike stiler og alder. Benkeplate av heltre, kum i stål, integrerte hvitevarer og enkelte merker/slitasje på fronter. Det er ikke etablert ventilering fra kjøkkenet.

2. etasje:

Enkel kjøkkeninnredning i tilknytning til soverom. Glatte fronter og eldre benkebeslag. Funksjonelt, men utdatert.

Tekniske installasjoner

Vannrør i kobber og rør-i-rør-system (ca. 2005). Avløpsrør av plast, men med enkel Durgoventil - ikke utlufting over tak. Elektrisk anlegg med blanding av skru- og automatsikringer. Sikringsskap har hovedsikring på 50 ampere og 12 fordelingskurser.

Det er varmtvannsbereder fra 2006 og naturlig ventilasjon i boligen. Tilstandsrapport anbefaler gjennomgang av det elektriske anlegget.

Garasje og tilleggsbygg

Eiendommen har flere bygninger:

- Eldre uthus

- Redskapsbod

- Hønsehus

- Garasje

Disse er ikke teknisk vurdert i rapporten og det foreligger ikke tegninger eller godkjenningsdokumentasjon.

Tomt og beliggenhet

Tomten er stor og lett skrånende, med samlet areal på ca. 85 dekar, hvorav 23 daa fulldyrket jord og 57 daa produktiv skog. Eiendommen ligger usjenert og naturskjønt til i Svarstad, med kort vei til skog og turterreng. Perfekt for deg som ønsker landlig ro, småskala drift eller å utvikle eiendommen videre.

Bolighus

Totalt BRA (bruksareal): 179 kvm

BRA-i totalt: 179 kvm

1. etasje: 99 kvm.

2. etasje: 80 kvm.

GUA totalt: 200 kvm

1. etasje: 99 kvm

2. etasje: 86 kvm

Kjeller: 15 kvm

Informasjon om arealbegrepene Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er: BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal. Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.: BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA. Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate). Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Boligen varmes i hovedsak med vedfyring, og pipe er av teglstein rehabilitert med innvendig stålrør i 2015. I 1. etasje finnes to moderne peisovner tilkoblet ny pipe, som gir rask og koselig oppvarming. I 2. etasje er det to eldre vedovner som per i dag ikke er koblet til den nye pipen.

Elektrisk oppvarming via panelovner og varmekabler på bad gir tilleggsvarme ved behov.

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2021-2033 og er i hovedsak avsatt til LNRF-formål (landbruk, natur, reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag). Et mindre areal er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.

Det foreligger ingen gjeldende reguleringsplaner for eiendommen, og det er ingen reguleringsplaner under arbeid i nærheten.

Ny kommuneplan for 2025-2037 er under behandling.

Eiendommen er under arealgrensene for konsesjonspliktig landbrukseiendom, og er dermed konsesjonsfri. Siden eiendommen er over to dekar må kjøper fylle ut et egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet som må godkjennes av kommunen. Eiendomsmegler vil bistå med dette.

Eiendommen oppfyller ikke arealkravene til at det kan opparbeides odel.

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven. Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur/BankID. Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor: Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*: * Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye. Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen. Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven. Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper): Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.