Hopp direkte til innhold

Hopp direkte til Søk

Skatt ved eierskifter i familien

De varslede endringene i forbindelse med statsbudsjettet for 2016 endrer på et prinsipp som har vært rotfestet i landbruket: Selger man en landbrukseiendom til en nøktern verdi i familien, skal ikke skatt være med på å redusere familiens egenkapital.

På tross av en slik betydelig endring, er det viktig at du ikke gjør noe overilt nå som følge av de forslagene som er kommet. Skatten må ikke få en for dominerende plass i den viktige avgjørelsen et eierskifte er.

Kort om dagens regelverk (2015)

I utgangspunktet er gevinst ved salg skattepliktig. Gevinst oppstår når vederlaget (betalingen) er større enn balanseverdien i selgers regnskap. Men politikerne har bestemt noen unntak for å oppnå ønskede effekter. Et av de unntakene gjelder eierskifte i landbruket. Du og eiendommen må imidlertid oppfylle fire vilkår:

  • Alminnelig landbrukseiendom
  • Du har eid eiendommen i minst 10 år
  • Den som overtar må være i slekt med selger
  • Eiendommen må overdras til en rimelig pris, det vil si maksimalt 75 prosent av eiendommens verdi.

Regelen medfører at de aller fleste gårdsoverdragelser i dag ikke fører til beskatning for selger. Men i og med at mange eierskifter i familien også inneholder andre elementer, kan det bli noe skatt knyttet til gevinsten på disse.  Beskatning skjer når det oppstår gevinst ved salg av driftsløsøre (maskiner, redskap, buskap og varelager), samt elementer som ikke inngår i et alminnelig gårdsbruk. Eksempler på det vil være tomteområder, steinbrudd, anlegg for gårdsturisme o.l.

Når skattefrie deler (gården) og skattepliktige deler (f.eks. driftsløsøre) overdras samtidig, kan du ikke si at du tar lite betalt for løsøret og mye for gården. Totalt vederlag blir fordelt forholdsmessig etter verdien på det som overdras.

Tre faktorer påvirker gevinstberegningen og dermed størrelsen av gevinsten på løsøret eller andre skattepliktige elementer knyttet til den faste eiendommen:

  • Full verdi, det vil si salgsverdi
  • Balanseverdi som er verdien i siste utgående balanse for selger
  • Vederlaget som er kontant betaling, overtatt gjeld, pantedokument, gjeldsbrev mm. Vederlaget omfatter ikke åsetesavslag, kapitalisert borett og gave/arv

Størrelsen av den fulle verdien på de enkelte elementene, påvirker hvordan vederlaget fordeles mellom elementene. Høyt vederlag og lav balanseverdi gir høy gevinst.

Da arveavgiften ble fjernet, ble det innført skattemessig kontinuitet. Det innebærer at en kjøper i familien, som også mottar et gaveelement som en del av oppgjøret, skal overta selgers balanseverdier. I den forbindelse har selger rett til å unnlate beskatning av gevinst. Skatteplikten overføres da til kjøper i stedet.

Mens selger har et valg om han vil la seg beskatte av gevinsten eller ikke, må kjøper innrette seg etter hva selger har bestemt. Hvis selger ikke lar seg beskatte, betyr det at kjøper overtar balanseverdiene til selger slik de er og får dette som sitt avskrivningsgrunnlag. Dette skjer selv om kjøper har betalt mer enn balanseverdien.

Det er viktig å presisere at skatteplikten ikke blir borte selv om kjøper sier nei til å la seg beskatte, den bare flyttes til neste generasjon. Kjøpers balanseverdi blir tilsvarende lavere og avskrivningsgrunnlaget mindre. Det betyr økt skatt over tid.

Kjøper drar nytte av et viktig unntak for kontinuitet for det alminnelige gårdsbruket. For jord, skog, boliger og driftsbygninger vil kjøper oppskrive balanseverdien til 75 prosent av takstverdi.

Eksempel:

     

Takst

 

Vederlag

Balanseverdi

=

Gevinst

 

Egen bolig

 

2 600 000

 

1 690 000

 

600 000

 

1 090 000

+

Jord og skog

 

1 800 000

 

1 170 000

 

200 000

 

970 000

+

Driftsbygninger

2 400 000

 

1 560 000

 

420 000

 

1 140 000

+

Maskiner

 

1 200 000

 

780 000

 

400 000

 

380 000

=

Sum verdi

 

8 000 000

 

5 200 000

 

1 620 000

 

3 580 000

 

Vederlagsprosent

   

65 %

       
                   

Overdragelse 2015

             
   

Skatte%

 

Grunnlag

 

Skatt

 

Beskatning driftsløsøre som næringsdrivende

38 %

 

380 000

 

144 400

Vederlaget utgjør 65 % av full verdi. Dette vederlaget fordeles på de ulike eiendelene ut fra andel av samlet takstverdi. Fra vederlaget trekkes balanseverdi for å komme frem til gevinsten. Det er etter 2015-reglene kun gevinst knyttet til driftsløsøret som er skattepliktig. Denne gevinsten beskattes som personinntekt med selgers marginalskatt.

Du kan lese mer om dagens regelverk på fagsidene til Landkreditt Bank.

 

Varslede endringer (2016)

Regjeringens forslag til statsbudsjett og skattereform inneholder tre viktige endringer som kan få betydning for eierskifter fra og med 2016.

  • Skatteplikt innføres også på salg av alminnelig gårdsbruk
  • Gevinst for selger beskattes med flat skatt, 25 prosent
  • Kjøpers mulighet til oppskrivning til 75 prosent av takstverdi fjernes

De fire vilkårene for skattefrihet som jeg omtalte under dagens ordning, foreslås fjernet. I praksis betyr det at det blir samme skatteplikt på gevinst enten gården selges i familien eller i fri handel. Til gjengjeld blir gevinsten ikke lenger regnet som personinntekt med skattesats opp mot 50 prosent, men gevinsten skal regnes som alminnelig inntekt. Denne skattesatsen foreslås redusert til 25 prosent fra 2016.

Konsekvensen er åpenbar: De som i dag har skatteplikt vil tjene på dette og de som i dag har skattefrihet vil tape. I praksis betyr dette at det blir mer lønnsomt enn tidligere å selge gården i fri handel og mindre lønnsomt å selge den i familien.

Fram til og med 2004 kunne gårder selges skattefritt så sant de hadde vært eid i 10 år eller mer. Da denne ordningen ble fjernet i 2005, ble det gitt en mulighet til oppregulering av verdien slik at verdistigning fram til 2004 ble skattefri. Denne oppreguleringsadgangen blir nå aktuelt også ved overdragelser i familien. Den gjelder imidlertid bare de deler av et alminnelig gårdsbruk som ikke kan avskrives. I praksis vil det si jord, skog og boliger. Denne oppregulering bidrar til å redusere den skattepliktige gevinsten.

For våningshuset på gården blir det normalt skattefritak ved salg. Våningshus skal ved salg følge reglene om gevinstbeskatning som gjelder for privatpersoner. I praksis vil det si at en bolig du har brukt selv som fast bolig minst ett av de to siste årene kan selges skattefritt. For fritidsbolig er det tilsvarende krav om minst fem års brukstid og åtte års eiertid. Dette er aktuelt for de som ikke bor på gården de selger, men benytter den som fritidsbolig. For boliger som leies ut og for kårboliger, må det beregnes skattepliktig gevinst som beskrevet tidligere.

For de eiendelene som ikke inngår i "alminnelig gårdsbruk" vil skatt av gevinst fortsatt følge reglene som tidligere. Det betyr at gevinst ved salg av festetomter på gården som i dag er kapitalinntekt, blir skattlagt som det også framover, men fra 2016 med 25 prosent skatt. Men for eksempelvis bygninger på gården i forbindelse med virksomhet knyttet til gårdsturisme, vil gevinsten fortsatt bli skattlagt som personinntekt.

Også fremover vil selger i en familieoverdragelse kunne benytte seg av muligheten til å skyve skatteplikten over på neste generasjon. Forutsetningen er at det er et gaveelement knyttet til overdragelsen, det vil si at man ikke tar betalt like mye som verdien av det som overdras. Problemstillingen knyttet til dette blir den samme som jeg har beskrevet under dagens ordning, bare at beløpene blir mye større.

Hvis selger velger å ta gevinsten til beskatning, kan beskatningen fordeles over tid gjennom en gevinst- og tapskonto. Det betyr at 20 prosent av resterende gevinst beskattes de nærmeste årene.

For kjøper blir det ikke lenger mulighet for å foreta oppskrivning av gården til 75 prosent av takstverdi. Kjøper skal som følge av prinsippet om kontinuitet overta selgers balanseverdier. Har selger latt seg beskatte av gevinsten, vil balanseverdiene som kjøper får som sine, være tilsvarende større. I praksis vil balanseverdien da tilsvare det kjøper har betalt i vederlag.

Eksempel på overdragelse 2016:

 

Tillegg balanseverdi for oppregulering av inngangsverdi for jord og skog ut fra en eiertid på 25 år

       
         

317 743

   
                   
     

Takst

 

Vederlag

Balanseverdi

=

Gevinst

 

Egen bolig

 

2 600 000

 

1 690 000

 

600 000

 

1 090 000

+

Jord og skog

 

1 800 000

 

1 170 000

 

517 743

 

652 257

+

Driftsbygninger

2 400 000

 

1 560 000

 

420 000

 

1 140 000

+

Maskiner

 

1 200 000

 

780 000

 

400 000

 

380 000

=

Sum verdi

 

8 000 000

 

5 200 000

 

1 937 743

 

3 262 257

                   
         

Skatte%

 

Grunnlag

 

Skatt

 

Beskatning alminnelig gård som kapital

 

25 %

 

1 792 257

 

448 064

 

Beskatning driftsløsøre som næringsdrivende

38 %

 

380 000

 

144 400

                 

592 464

                     

Før gevinsten beregnes gjøres tillegg for prisstigning på ikke avskrivbare deler av det alminnelige gårdsbruket. I dette tilfellet er det jord og skog. Beregningen tar utgangspunkt i 25 års eiertid. Balanseverdien økes dermed fra kr 200 000 til kr 517 743.

Etter foreslåtte endringer for 2016 vil også gevinst av det alminnelige gårdsbruket være skattepliktig. Den gevinsten beskattes med 25 % skatt. Beskatningen for driftsløsøret er uendret.

Økonomiske konsekvenser

Forslaget som er lagt fram inneholder ikke svar på alle spørsmål og jeg må ta forbehold om mine tolkninger er riktige. Ikke minst må jeg ta forbehold om det blir gjort endringer før vedtak i Stortinget før jul. Likevel våger jeg meg på noen vurderinger av konsekvenser.

Det er ingen tvil om at de som tjener på den foreslåtte endringen er de som har tenkt å overdra gården i fri handel. Imidlertid er ikke effekten så stor som man skulle tro. Jeg har bidratt ved overdragelse av 20-30 gårdsbruk i fri handel de siste årene. I praksis har effektiv skatt beregnet av salgssum normalt utgjort mellom 15 og 20 prosent. Det er derfor en utbredt misforståelse at "halvparten forsvinner i skatt". At vi nå får en skattesats på 25 % reduserer ikke effekten så mye som man kunne forvente.

Ved salg i familien vil alle få økt skatt. Det er et par unntak hvor det ikke blir skatt.  Det er fordi det ikke oppstår noen skattepliktig gevinst. Det er aktuelt der

  • selger ikke tar noe vederlag for eiendommen
  • vederlaget er lavere enn balanseverdiene til selger

Men la oss være enige om at disse tilfellene er blant de få unntakene. For de fleste er det riktig å ta betalt for gården som skal overdras. Generelt kan vi si at  skattebelastningen øker med

  • høyere vederlag
  • lavere balanseverdi

Disse to faktorene bidrar begge til at skattepliktig gevinst øker. Vi skal også se på noen andre forhold som påvirker den skattepliktige gevinsten.

Desto større andel av gårdens verdi som utgjøres av våningshus som du bruker selv, desto mer av salgssummen blir skattefri.

Har du nylig investert, vil balanseverdien være høy. Dette er med på å redusere den skattepliktige gevinsten. Imidlertid ser vi ofte at høy investering før et eierskifte fører til at vederlaget for gården blir høyere fordi selger skal ha dekket inn en høyere gjeld. Det er viktig å huske på at gjeld som overdras eller innfris også regnes som en del av vederlaget og dermed øker skatteplikten.

Lang eiertid reduserer i utgangspunktet den skattepliktige gevinsten. Årsaken er muligheten for oppregulering fram til og med 2004. Desto flere av eierårene som er før 2004, desto mer utslag får det. Effekten av den beregningen som foretas er også avhengig av størrelsen på balanseverdien. I og med at det er lenge siden man overtok gården, er balanseverdien for eksempel på jord i utgangspunktet lav. Dette reduserer effekten av oppskrivningen.

I debatten om endringene blir ofte den unge heltidsbonden nevnt som mest utsatt for de foreslåtte endringene. Årsaken til dette er flere. At den som overtar er ung har lite med skatten å gjøre, men mer med den økonomiske situasjonen. En ungdom som overtar har mindre mulighet til å opparbeide egenkapital og er derfor mer avhengig av overført egenkapital fra foreldrene. Denne muligheten reduseres hvis foreldrene får økt skatt og/eller den unge får lavere avskrivningsmulighet.

At heltidsbrukene er mer utsatt har å gjøre med at det der oftere er en høyere andel gjeld, som skal betjenes av inntekter fra landbruket. Men denne gjelden fører også til høyere beskatning gjennom økt skattepliktig gevinst. Når man skal leve av jordbruket er det ikke noe automatikk i at en høyere verdi på gården gir høyere mulighet til å betale skatt av gevinst.

Reglene er like for gamle som for unge og for heltidsbruk som bostedsbruk, men belastningen vil oppleves tøffere for unge som skal overta et aktivt heltidsbruk enn for middelaldrene som skal kjøpe seg et bostedsbruk.

 

Økonomiske konsekvenser for selger

         

Skatt

 

Skatt overdragelse 2016

           

592 464

Skatt overdragelse 2015

           

144 400

=

Økt beskatning fra 2015 til 2016

         

448 064

                   

Økonomiske konsekvenser for kjøper

     

Grunnlag

   
 

Balanseverdi driftsbygninger, 2015: 75 % av takst

 

1 800 000

   

Balanseverdi driftsbygninger, 2016: Kontinuitet

 

1 560 000

   

=

Differanse

 

Nåverdi

 

22,8 %

 

240 000

 

54 720

                   

Samlet effekt familien

           

502 784

                       

Selgers skatt øker med nær 450 000 kroner ved innføring av regjeringens forslag.

For kjøper blir avskrivningsgrunnlaget på driftsbygninger noe lavere etter 2016 som følge av innføring av full kontinuitet. Dette reduserer kjøpers avskrivningsmuligheter framover. Nåverdien av framtidig skattetap er beregnet ut fra 6 prosent avskrivning og 38 prosent skatt er drøyt 50 000 kroner.

Samlet taper familien drøyt 500 000 kroner på regelendringene.

Mulige tilpasninger

Forutsetningene som inngår i beregningene er det ikke så enkle å endre på i løpet av kort tid. For de fleste vil hovedvurderingen derfor være hvilke konsekvenser det har å foreta eiendomsoverdragelsen høsten 2015 i stedet for etter nyttår 2016 og senere. De skatteøkonomiske konsekvensene er beskrevet i eksemplet foran.

Men det vil også være andre tilpasninger som er aktuelle. Disse knytter seg særlig til situasjonen der det oppleves som noe raskt å overdra gården allerede nå. En gårdsoverdragelse består av tre elementer:

  • eiendom
  • bolig
  • virksomhet

Disse tre elementene må ikke overdras samtidig. Det betyr at eiendommen kan overdras uten at selger samtidig flytter ut av våningshuset på gården eller avslutter sin virksomhet. Ved denne skatteendringen er det reglene knyttet til overdragelsen av eiendommen som endres og som i tilfelle primært må fremskyndes. Hvis dere går for en delt løsning, bør likevel vilkårene gjennomdrøftes og avtales for de gjenstående elementene. Uklarhet rundt dette er uheldig for alle parter i familien.

Hvis det er for tidlig å foreta overdragelse i høst, bør man vurdere ulike tilpasninger for å redusere skattepliktig gevinst ved senere overdragelse. Mulighetene er slik jeg ser det nå begrensede og kanskje av mer teoretisk art. Det dreier seg om hva som vil redusere skattepliktig gevinst:

  • Redusere vederlaget for gården, det vil si gi større gave til kjøper
  • Øke avskrivningsgrunnlaget gjennom investering dere er enige om
  • Pusse opp boligen slik at boligdelen får en relativt større verdi
  • Ikke drøye for lenge, da effekten av oppregulering avtar med årene
  • Utsette beskatningen av gevinsten ved bruk av gevinst- og tapskonto

Det har tidligere vært fokus på at en overgang til bortforpaktning kan gi beskatning som kapitalinntekt. Det ville i så fall også få betydning ved salg av gården. Denne tilpasningen er ikke lenger aktuell, da gevinst ved salg av gården beskattes som kapitalinntekt.

For en del er det aktuelt å ta ut tidligpensjon for jordbrukere fra 62 år. Det er fullt mulig å gjennomføre selv om gården er overdratt noen år før du når aldersgrensen. Imidlertid krever det at inntektene dine er tilpasset slik at du oppfyller vilkårene. Fremskynder du eierskifte bør dette være en av tingene du bør sjekke ut.

Hvis du har planlagt eller foretatt avvirkning i skogen med tanke på en gunstig avslutning av gjennomsnittsligningen, bør du sjekke om du kan tilpasse det. En mulighet kan være å beholde bruksrett til hele eller deler av skogen fram til det opprinnelige planlagte tidspunktet for overdragelse.

Praktiske tips

Det er viktig å fokusere på at skatten ikke må få en for dominerende plass i den viktige avgjørelsen et eierskifte er. Å spare skatt er en viktig faktor, men svært sjelden den viktigste i et eierskifte.

De av dere som allerede er i gang med eierskifteprosessen og vurderer eierskifte før eller etter nyttår i år, bør nå gjøre tiltak for å gjennomføre det før nyttår.

Er dere i gang med prosessen og har tenkt å gjennomføre eierskifte i løpet av et par år, bør dere foreta en økonomisk konsekvensvurdering nå. Hvis den viser at det er mye å hente på å fremskynde et eierskifte, bør takstmannen bestilles med en gang. Kontakt en eierskifterådgiver og start planlegging av prosessen. På den måten har dere mulighet til å gjennomføre eierskiftet før nyttår hvis det viser seg å være hensiktsmessig.

Har dere ikke begynt å tenke på eierskifte ennå, vil det antageligvis ikke være riktig å foreta seg noe i høst. Sett dere likevel ned og spør dere selv om det i det hele tatt er aktuelt å framskynde en prosess. Husk at et eierskifte inneholder så mange andre viktige elementer og at skatten derfor kan være av mindre betydning.

Mange lurer på når vi vet noe sikkert om utfallet. Det vet vi ikke før vedtakene er gjort i Stortinget og det kan drøye til nærmere jul. Det kan derfor være nødvendig å ha reserveplaner klare. Hvis ikke alt er klart for dere med eierskiftet til nyttår, er det ingenting i veien for at deler av prosessen sluttføres etter nyttår. Det som er viktig er at det er en realitet at dere ved nyttår er enige om at overdragelsen har skjedd 31. desember 2015.

Det er først ved innlevering av selvangivelse i slutten av mai 2016 at Skattekontoret må ha melding om eierskiftet. Men sørg for at det ikke oppstår tvil om at gården reelt sett var overdratt før nyttår. Her kan det være flere ting som hver for seg kan være med å bekrefte dette, hvor en underskrevet kjøpekontrakt er det viktigste dokumentet:

  • Kjøpekontrakt underskrevet
  • Takst gjennomført i 2015
  • Buskap må stemme med søknad om produksjonstilskudd
  • Kjøper har tatt over forsikring
  • Melding om endring til Husdyrregisteret 
  • Omregistrere traktor og eventuelle biler til kjøper
  • Registrere kjøper som næringsdrivende, mva
  • Egenerklæring om konsesjonsfrihet stemplet fra kommunen 
  • Tinglyst skjøte