Hopp direkte til innhold

Hopp direkte til Søk

Oppklaring om festeavgift

Det er forvirrende mange dommer om festeavgift. Regjeringen foreslår en maksgrense. Her får du en oversikt over hvor saken står nå.

Av Ole Christen Hallesby

Endringene gjelder grunneiere med festekontrakter som har avtale om regulering av festeavgiften ut fra endring i pengeverdien, konsumprisindeks. Nå er det slått fast at de kan oppregulere avgiften med grunnlag i tomteverdien. Tomtefestelovens § 15, andre ledd gir bortfester anledning til et engangsløft av festeavgiften.

I 2007 vedtok Høyesterett (Bøvre-dommen) at muligheten for dette engangsløftet var "brukt opp" når en grunneier etter 1. januar 2002 foretok en regulering av avgiften i henhold til konsumprisindeksen.

I 2012 klaget noen grunneiere den norske stat inn for Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg og grunneierne fikk medhold (Lindheim-dommen). Retten slo fast at den norske praktiseringen var i strid med bortfesterens eiendomsvern. Domstolen la vekt på at festeavgiftene i Norge i dag er lave og heller ikke har noen sammenheng med tomtens markedsverdi. Det betyr at norsk lov og rettspraksis må endres.

Regjering og Høyesterett har snudd

Høyesterett har nylig avsagt en dom (Grimstvedt-dommen) hvor de gir grunneier medhold i å foreta regulering i henhold til avgjørelsen i Den europeiske menneskerettsdomstolen. Konklusjonen er at grunneier har rett til å gjennomføre én oppregulering av festeavgiften i forhold til markedsverdi enten avgiften har vært justert med konsumprisindeks en eller flere ganger. Grunneier er ikke avhengig av at han har benyttet muligheten ved første regulering etter at den nye tomtefesteloven trådte i kraft.

Regjeringen kom i vinter med et forslag til endring. Her følger de prinsippene i avgjørelsen fra menneskerettsdomstolen.

– Departementet foreslår at det fortsatt skal være en rett for festeren etter § 33 til å kreve forlengelse av festet ved utløpet av festeavtalen. Festet forlenges i utgangspunktet på samme vilkår som før, men det foreslås en adgang for bortfesteren til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen, skriver Regjeringen i proposisjonen overfor Stortinget

Konkret foreslås et engangsløft til 2,5 prosent av markedsverdi for råtomt, men med et tak på kr 11.378 per dekar. Dette tilsvarer en tomteverdi på kr 455 000. Maksbeløpet framkommer ved å ta utgangspunkt i lovens maksimum på kr 9.000, men slik at det reguleres ved hvert årsskifte etter konsumprisindeksen. Denne maksgrensen gjelder også for tomter som er mindre.

Justiskomiteen reduserer engangsløftet

Justiskomiteen har behandlet saken. Flertallet, som består av regjeringspartiene, og KrF mener regjeringens forslag om oppregulering til 2,5 prosent kan synes som en rimelig balanse mellom partene. Like fullt foreslår dette flertallet at satsen reduseres til 2,0 prosent. På den måten vil færre festetomter nå den foreslåtte maksgrensen.

Videre foreslår et annet flertall sammen med Senterpartiet at både fester og bortfester skal ha rett til å kreve ny regulering av festeavgiften når det har gått minst 30 år fra forrige regulering. Her hadde regjeringen foreslått at det kun gjaldt bortfester.

Arbeiderpartiet ønsket år redusere satsene Regjeringen hadde foreslått for tomter over ett dekar. De undrer seg også over hvorfor regjeringen mener at grunneier skal ha beregnet en avkastning av et høyere beløp enn den han faktisk har krav på ved innløsning.

Lovendringen forventes vedtatt av Stortinget før de tar sommerferie. Endringene vil i så fall tre i kraft fra 1. juli 2015. Både i Bøvre-saken og Grimstvedt-saken er Norges Bondelags standardavtaler brukt. Dermed er det mange grunneiere som er berørt av avgjørelsen.

Lov om tomtefeste § 15, andre ledd

Høyesterett: Fastsettelse av festeavgift (Bøvre-dommen)

Advokatfirma Hjort: Norske grunneiere vant fram i Strasbourg (Lindheim-dommen)

Justisdepartementet: Endring i tomtefesteloven. prop. 73 L (2014-2015)

Høyesterett: Forståelsen av tomtefesteloven § 15 andre ledd nr. 2 (Grimstvedt-dommen)

Stortinget: Innst. 349 L (2014-2015) Innstilling til Stortinget fra justiskomiteen